Terwijl het aantal huishoudens alleen maar groeit, zal het aantal huurwoningen de komende jaren juist afnemen. De voorraad huurwoningen zal naar verwachting afnemen met 15.000 tot 39.000 woningen als gevolg van het uitponden door beleggers en woningcorporaties en de sloop van verouderde woningen. Ondertussen ligt er € 6 mrd op de plank bij beleggers om te investeren in de huurwoningmarkt.
Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value dat in samenwerking met ABF Research is uitgevoerd.
Naar verwachting zal het woningtekort in Nederland in 2018 het hoogtepunt bereiken. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag en aanbod te dichten.
De productie van nieuwbouwwoningen blijft al een aantal jaren achter bij de groei van het aantal huishoudens. In 2016 is het aantal verleende bouwvergunningen zelfs gedaald naar ca. 51.000 woningen (in 2015: 53.500). Het gebrek aan plancapaciteit zorgt ervoor dat het lastig is om de bouwproductie op korte termijn te verhogen.
Het statistisch woningtekort bedraagt begin 2017 naar schatting 178.000 woningen en op de piek in 2018 wordt dit geraamd op 200.000 woningen. De verwachting is dat er pas vanaf 2019 jaarlijks meer woningen worden gebouwd dan er huishoudens bijkomen. De tekorten zullen het grootste zijn in Groot-Amsterdam (6%) en Utrecht (4%). In geen enkele regio is sprake van krimp van het aantal huishoudens.
Met welk aantal de voorraad huurwoningen zal afnemen hangt met name af van de manier waarop corporaties en beleggers hun woningen zullen verhuren en/of uitponden. In het onderzoek komen twee scenario’s aan bod. Afhankelijk van het scenario dat gevolgd zal gaan worden neemt de voorraad huurwoningen naar verwachting af met 15.000 tot 39.000 woningen als gevolg van het uitponden door beleggers en woningcorporaties en de sloop van verouderde woningen.
Zowel woningcorporaties als beleggers willen de komende jaren meer huurwoningen bijbouwen. Hiervoor zal de plancapaciteit moeten worden uitgebreid en zullen procedures moeten worden versoepeld en ingekort.
Woningcorporaties hebben in hun jaarlijkse prospectieve informatie (dPi) aangegeven circa 20.000 woningen per jaar aan hun voorraad toe te willen voegen. Het aantal afgegeven bouwvergunningen bereikte echter in 2016, met slechts 4.100 afgegeven vergunningen, een dieptepunt. Bij het merendeel van de corporaties is de afgelopen jaren een positieve financiële situatie ontstaan. Hierdoor hebben zij nu de mogelijkheid te investeren in sociale huurwoningen en het verduurzamen van het oudere bezit. Verduurzaming zal de komende jaren belangrijker gaan worden omdat circa 54,8% van de corporatievoorraad ouder is dan 35 jaar.
Middeldure huur in bestaande voorraad
Een groter middensegment op de woningmarkt zal een belangrijke bijdrage leveren aan een betere doorstroming op de woningmarkt. Gezien de huidige en toekomstige vraag kan het vergroten van de voorraad middeldure huurwoningen niet alleen door nieuwbouw worden gerealiseerd. Om de tekorten terug te dringen is het essentieel ook gebruik te maken van de bestaande voorraad.
Kees van Harten, directeur Capital Value: 'Corporaties kunnen hier gezien hun omvangrijke woningvoorraad een sleutelrol in spelen. De corporatiesector bezit aanzienlijk meer woningen voor de doelgroep dan, zoals gedefinieerd in de Woningwet, nodig zijn. Een andere inzet of verkoop van delen van dit bezit die voor het middensegment geschikt zijn, kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het vergroten van het middensegment. Een toenemend aantal corporaties (51%) geeft aan de komende jaren complexen te willen verkopen. De recente publicatie van het Planbureau voor de Leefomgeving onderschrijft dat het aantal woningen in het middensegment hierdoor zal toenemen. Gezien het recordbedrag dat bij beleggers beschikbaar is, is het voor corporaties nu ook mogelijk om door verkoop de kansen te benutten. De verkoopopbrengsten kunnen corporaties dan weer aanwenden voor investeringen in woningen voor mensen met een laag inkomen.'
Bouwen voor ouderen
In de periode tot 2022 zal het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder sterk toenemen met circa 180.000 huishoudens. Bijna de helft van de toename zal in de Randstad plaatsvinden. Van deze groeiende groep ouderen hebben circa 100.000 huishoudens een lichte tot zware mobiliteitsbeperking, waarvan 75.000 tot 80.000 huishoudens boven de 75 jaar. Een deel van deze vraag richt zich op middeldure huurwoningen.
Voor deze doelgroep is er de afgelopen jaren te weinig bijgebouwd waardoor het lastig kan worden passende huisvesting te vinden. Positief nieuws is dat een groeiend aantal beleggers wil investeren in woningen voor senioren. Van de pensioenfondsen geeft 71% aan te willen investeren in nieuwbouw voor ouderen en/ of zorgwoningen. Ook een aantal buitenlandse beleggers richt zich specifiek op dit segment vanwege de toenemende vraag.
In totaal worden in 2022 1.132.000 huishoudens verwacht met lichte tot zware mobiliteitsbeperkingen, waarvan 559.000 huishoudens van 75 jaar en ouder.
2016 record woningbeleggingen
Met een totaal investeringsvolume van € 4,3 mrd was 2016 een recordjaar voor de woningbeleggingsmarkt, een stijging van 33% ten opzichte van 2015. Met circa € 3 mrd aan investeringen (circa 13.000 woningen) leverden Nederlandse institutionele beleggers de belangrijkste bijdrage. Zij investeerden voornamelijk in nieuwbouwwoningen in het middeldure huursegment.
Uit het onderzoek blijkt dat dit bedrag nog hoger had kunnen zijn, maar dat veel kapitaal niet is aangewend door gebrek aan aanbod.
Voor 2017 geven de ondervraagde Nederlandse én buitenlandse beleggers gezamenlijk aan een recordbedrag van meer dan € 6 mrd beschikbaar te hebben. Het zal ook dit jaar weer de vraag zijn of er voldoende aanbod is om dit kapitaal ook daadwerkelijk aan te wenden. Ontwikkelaars en de bouwsector zullen nog meer gebruik moeten maken van dit moment en de plancapaciteit in samenwerking met gemeenten verder uit moeten bouwen. De afgelopen jaren hebben zij zich te weinig gericht op de huurwoningenmarkt.
Marijn Snijders, directeur Capital Value: 'Voor een goede doorstroming op de woningmarkt is het belangrijk dat er met name meer middeldure huurwoningen en meer goedkope koopwoningen worden bijgebouwd. Gemeenten en marktpartijen zullen op lokaal en regionaal niveau meer moeten samenwerken. Belangrijk is daarbij niet alleen naar de kwantiteit, maar ook naar de kwaliteit te kijken. Een brede huursector met voldoende betaalbare huurwoningen en de toevoeging van meer goedkope koopwoningen is van elementair belang voor het functioneren van de woningmarkt.'
