De laatste jaren zijn veel hotels verkocht, vooral in Amsterdam. Meer deals zitten in het vat, zoals Nhow RAI en Hilton The Hague. Dat zegt Jan Steinebach van CBRE in een interview met PropertyNL.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017
De Nederlandse hotelbeleggingsmarkt is de laatste jaren flink in beweging. In 2015 wist de belegger First Sponsor Group uit Singapore het Holiday Inn en Holiday Inn Express bij Amsterdam Arena te bemachtigen en kocht Invesco het Holiday Inn Express bij Sloterdijk.
Amundi kreeg met de aankoop van De Rotterdam een van de grootste hotels van de Maasstad in handen (Nhow Rotterdam telt 278 kamers) en Bouwinvest sloeg onder andere zijn slag met Meininger (186 kamers) in de Amstel Tower. De management buy-out van Fletcher (met NIBC en een externe investeerder) was dan wel geen vastgoedtransactie, maar is wel tekenend voor de economische opleving.
Er zitten echter nog meer grote deals in het vat. Zo is uit de markt vernomen dat het Nhow Amsterdam RAI – met 650 kamers het grootste hotel van de Benelux – op het punt staat om verkocht te worden en het Hilton The Hague (195 kamers) staat ook in de etalage.
De interesse van vastgoedbeleggers is niet van vandaag of gisteren; zo was Deka in 2012 al verantwoordelijk voor een van de grootste transacties van het jaar, toen de Duitse investment manager het American bij Leidseplein kocht voor het Westinvest-fonds. De Nederlandse economie bevond zich toen nog in de mineurstand, maar daar was in de Amsterdamse hotelmarkt weinig van te merken. Reden voor Axa Real Estate om een jaar later een indrukwekkend bedrag van € 157 mln neer te tellen voor het aan de Dam gelegen NH Collection Grand Hotel Krasnapolsky.
Grote tevredenheid
De Amsterdamse cijfers stemmen dan ook tot grote tevredenheid: de eerste drie kwartalen van vorig jaar steeg het aantal hotelovernachtingen met ruim 7%, doordat er vooral meer Amerikanen, Duitsers en Britten naar de hoofdstad kwamen. Het aantal gasten is gestegen van ruim 4,5 mln in 2008 naar meer dan 7,2 mln in 2016. Buitenlanders zijn nu goed voor 85% van de overnachtingen. Amsterdam telde vorig jaar 459 hotels met 30.716 kamers, 5% meer dan het jaar ervoor.
De explosieve groei en de maatschappelijke onrust daarover is voor de gemeente Amsterdam reden om geen medewerking meer te verlenen aan nieuwe hotelplannen in de gehele stad. In de pijplijn zitten nog wel tientallen plannen, goed voor ruim 4000 kamers, waarvoor de bestemming hotel al geldt of zelfs de vergunningen zijn verleend. Zeker is dat de komende jaren nog veel nieuwe projecten in Amsterdam en rond Schiphol en in Hoofddorp op de markt kunnen komen.
Rendementen minder hoog
Maar hoe zit het in de andere grote steden, hoe staat daar de markt er daar voor? PropertyNL legde deze vraag voor aan hotelspecialist Jan Steinebach van CBRE.
‘De rendementen in Amsterdam (5–6%) overstijgen nog steeds die in Parijs en Londen (3,5–4%), terwijl de Amsterdamse hotelmarkt inmiddels vrijwel net zo sterk en stabiel is. In Den Haag, Rotterdam en andere grotere steden in Nederland zijn de rendementen minder hoog doordat de markten daar minder sterk zijn en de steden minder bekend bij buitenlandse investeerders.’
Graantje meepikken
Objectief gezien is de reistijd van Den Haag en Rotterdam naar Amsterdam niet groot en het zou mooi zijn als deze steden ook een graantje van het succes (zowel toeristisch als zakelijk) in de hoofdstad kunnen meepikken. Steinebach: ‘We hebben geen zicht op hoeveel toeristen ervoor kiezen te overnachten in een andere stad en dagtripjes maken naar Amsterdam, maar we horen van exploitanten dat dit wel vaker voorkomt.'
Het zou goed zijn als de Randstadregio zich meer gezamenlijk profileert, om zo spreiding te krijgen van de bezoekers en een andere verdeling in de hotelmarkt, aldus de vastgoedadviseur. 'Er worden hiervoor al initiatieven ontplooid. Amsterdam blijft echter natuurlijk een magneet, zowel voor toeristen als voor de zakelijke markt. Bezoekers willen daar deel van uitmaken en een verblijf in een andere stad geeft een andere beleving die bezoekers ook vaak erg aanspreekt.’
Marriott verruimt zijn blik
Steinebach noemt Marriott als voorbeeld van een merk dat zijn blik heeft verruimd. Aanvankelijk zat de Amerikaanse keten – een van de grootste ter wereld – alleen in Amsterdam, aan de Stadhouderskade vlakbij het Leidseplein. Het was bij de opening in 1975 een van de eerste hotels op het Europese continent van Marriott International. Later kwamen daar nog bij het Renaissance hotel aan het Kattengat (tegenover de Koepelkerk) en Courtyard by Marriott, bij het kantorencomplex Atlas Arena in Zuidoost. De laatste is in portefeuille bij Vastint, de vastgoedbelegger die gelieerd is aan Ikea. Beide hotels zijn merken van het concern Marriott International.
Vleugels uitgeslagen
Onlangs heeft de Amerikaanse keten zijn vleugels uitgeslagen naar Rotterdam en Den Haag, dankzij de nieuwe Marriott in de Millennium Toren recht tegenover Rotterdam Centraal en de overname van het Bel Air-hotel (327 kamers) aan de Johan de Wittlaan in de zogenaamde ‘internationale zone’ van Den Haag. In Noordwijk heeft de Amerikaanse onderneming Hotel Oranje ondergebracht onder de vlag van de in 2010 gestarte Autograph Collection. Ook in Breda is vorig jaar een Autograph by Marriott geopend.
Millennium Toren
Het vastgoed van al deze hotels is eigendom van verschillende beleggers. Zo is de Millennium Toren sinds 2015 eigendom van de Tsjechische miljardair Petr Kellner (nr. 96 in de Forbes500), via zijn onderneming PPF Real Estate. In dit gebouw bevindt zich boven het hotel met 230 kamers nog circa 17.000 m² kantoorruimte. In dat jaar besloot PPF het voormalige Manhattan Hotel Rotterdam in de Millennium Toren om te dopen tot Marriott.
Overigens horen Hotel des Indes in Den Haag, het W-Hotel en Element hotel in Amsterdam en het Kruisherenhotel in Maastricht ook tot de portefeuille van Starwood, onderdeel van Marriott International. Met meer dan 1,2 mln kamers wereldwijd is Mariott International sinds de fusie vorig jaar met Starwoord Hotels & Resort (onder meer Sheraton, Le Méridien, Design Hotels en Westint) de grootste hotelonderneming ter wereld.
Gebrekkig aanbod
Steinebach: ‘Marriott heeft jarenlang gezocht naar nieuwe hotels in Amsterdam, maar door het gebrekkige aanbod lukte het maar niet die te openen. Vandaar dat de keten nu ook hotels heeft in Den Haag, Rotterdam, Noordwijk en Breda. Door de branding en het uitgebreide boekingsysteem kunnen de exploitaties verder verbeteren. Je merkt dat hotelexploitanten altijd eerst naar Amsterdam kijken, maar inmiddels ook potentie zien in andere steden. Nieuwe hotels worden hier echter niet zo snel ontwikkeld als in Amsterdam. De ontwikkelstroom in Rotterdam, Den Haag en Utrecht is echter goed op gang en in die steden zullen de komende jaren mooie en interessante hotels verschijnen. Buiten deze steden zijn ook Eindhoven en Maastricht interessante steden voor de hotelmarkt.’
Corporates
Over Den Haag zegt Steinebach dat hij gelooft in de kracht van de hotelmarkt hier. ‘De toeristische aantrekkingskracht is groot en corporates als Shell zijn hier sterk vertegenwoordigd. Ook vanuit de overheden en internationale instellingen is veel vraag. Shell is altijd een belangrijke hotelafnemer geweest, hoewel door de lage olieprijzen sprake was van een tijdelijke dip. Met een sterk hotelmerk en goede branding is een hoge bezetting mogelijk, op Amsterdams niveau. Hilton The Hague is daar het voorbeeld van.’
