De druk op de Nederlandse (woning)beleggingsmarkt is ongekend groot, maar van een ‘bubble’ die op barsten staat, is nog geen sprake
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
Onlangs verscheen de Outlook 2017–2109 van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, waarin de institutionele vermogensbeheerder de markt analyseert en vooruitblikt op de komende jaren. Henk Jagersma, directievoorzitter, en Boris van der Gijp, director Strategy & Research, geven een toelichting.
Van der Gijp merkt op dat we in een unieke situatie zitten: ‘Er is bij consumenten zoveel vraag naar woningen en er is zoveel geld beschikbaar om in woningen te investeren. Dat is sinds de jaren tachtig niet meer voorgekomen. De opgave is echter ook groot. Er is sprake van een enorme trek naar de stad, ouderen wonen steeds langer zelfstandig en we moeten ook de bestaande woningvoorraad snel verduurzamen. Daarbij vinden woonconsumenten veel meer dan vroeger huurwoningen interessant. Er is sprake van een opvallend grote vraag naar vrije sector woningen.’ Jagersma: ‘Amsterdam-Noord wordt een toplocatie om te wonen, Amsterdam Zuidoost en West worden populair. Den Haag en Rotterdam nemen ook een vlucht. Er komen in deze steden duizenden vrije sector huurwoningen bij.’
Zoektocht naar alternatieven
Het is echter nog niet genoeg. De prijzen van (woning)vastgoed stijgen momenteel sterk en dat versterkt de zoektocht naar alternatieven. De druk op de beste locaties is inmiddels zo hoog dat steeds meer beleggers zich afvragen of de lage aanvangsrendementen op toplocaties, ondanks de groeiperspectieven, wel leiden tot het hoogste rendementen over de gehele looptijd.
Zeker in Amsterdam geldt dat een belegger niet alleen met een laag aanvangsrendement moet rekenen, als hij een nieuwbouwlocatie van de gemeente wil bemachtigen. Ook moet hij een hoge huurprijs incalculeren met maar weinig ruimte voor verdere stijgingen.
Jagersma: ‘Bij tenders gaat het te vaak gaat om de hoogste grondopbrengst. Dat is voor veel beleggers niet meer interessant. De kosten van die tenders worden bovendien een steeds groter issue – je krijgt daardoor bij beleggers een afwachtende houding.’ Jagersma is overigens positief over de aandacht die de gemeente Amsterdam besteedt aan huurwoningen: ‘De gemeente Amsterdam stuurt daar bewust op – ze willen meer huurwoningen. Dat is iets wat ze tot 2010 helemaal niet deden. Daarmee loopt Amsterdam voorop in de realisatie van middeldure huurwoningen voor het jongere talent en de koopkrachtige ouderen. Bij de G32-gemeenten zie je dit expliciete beleid veel minder terug.’
Jagersma signaleert dat het verschil tussen Amsterdam en de directe omgeving heel groot is geworden. ‘Voor Amsterdamse woningen wordt tussen € 5000 en € 6000 per m² betaald en in Almere € 3000. De markt in Utrecht is inmiddels net zo oververhit als die in Amsterdam. Maar ook verder buiten Amsterdam ontstaan mogelijkheden: wonen in bijvoorbeeld Laakhaven in Den Haag is een alternatief voor mensen die in Amsterdam werken.’
Gemiste kansen
Geen enkele stad kan de combinatie van een enorm aanbod aan beleggingsgeld en de vraag van de consument bijhouden. Er worden daardoor momenteel veel kansen gemist, zeggen Van der Gijp en Jagersma. Het gevolg is dat wonen vooral duurder is dan het zou kunnen zijn en dat leidt tot prijsopdrijving. Jagersma: ‘Gemeenten besteden in hun woonvisie nog veel te weinig aandacht aan huren. Dat is jammer. Breed gedragen doelstellingen zijn toch om de woningvoorraad uit te breiden, om te streven naar een gematigde huurontwikkeling en de klimaatdoelstellingen te halen. Wij willen daarin stappen zetten. Waarom zouden we wachten tot het geld wegdrijft naar het buitenland?’
Van der Gijp wijst erop dat driekwart van de gemeenten geen beleid heeft voor grondprijs en huurwoningen. ‘Een sterke koopwoningmarkt heeft als keerzijde dat gemeenten en projectontwikkelaars vaker voor projecten met koopwoningen kiezen. Momenteel bieden beleggers in de grote steden de leegwaarde. Wil een gemeente een gevarieerd woningbouwprogramma, dan is een afzonderlijk grondprijzenbeleid voor geliberaliseerde huurwoningen een must. Uit onderzoek van onderzoeksbureau Stec blijkt dat veel gemeenten hier nog een stap in moeten maken. Om de productie aan te jagen, zullen er ook meer strategische samenwerkingsverbanden tussen institutionele beleggers, gemeenten en woningcorporaties moeten komen. Wij kunnen daarbij de duurdere huurwoningen overnemen van corporaties; zo kunnen wij hen aan vermogen helpen om te investeren. Dat zal ook de prijsstijgingen in de woningmarkt drukken.’
Verlaging sociale huurdrempel
Er is momentum dat kan worden benut, stellen Van der Gijp en Jagersma. Een door beleggers gewenste verlaging van de sociale huurdrempel naar € 586 per maand (aftoppingsgrens, grens voor krijgen huurtoeslag) zou de investeringen nog eens extra kunnen aanjagen, net als het afschaffen van de verhuurdersheffing voor pensioenfondsen en verzekeraars, partijen voor wie de heffing nooit bedoeld is geweest. Jagersma: ‘De rol van de corporaties blijft heel belangrijk. Zij moeten er duizenden woningen bijbouwen.’
Van der Gijp: ‘Het is onbegrijpelijk dat we de wachttijden in de sociale sector nu maatschappelijk acceptabel vinden. Er moeten nog heel wat woningen bij, zodat agenten, leraren of vrachtwagenchauffeurs ook een behoorlijke woning in de Randstad kunnen krijgen. Iemand met een MBO-opleiding kan in de huidige woningmarkt niet meer kopen of huren. Ook voor ouderen is er een toenemend probleem qua huisvesting. En er komen in Nederland circa 800.000 huishoudens bij, waarvan een groot deel qua inkomen of vermogen aan de aan de onderkant. Voor al die huishoudens moeten we betaalbare huurwoningen realiseren, sociale nieuwbouw voor de laagste inkomens, middeldure huurwoningen voor de middeninkomens.’
De institutionele beleggers zijn bereid ook daar een bijdrage aan te leveren, zegt Jagersma. ‘Maar allereerst moeten de lokale overheden actiever worden en meer richting geven aan de woningmarkt. Ze moeten de kansen die er nu zijn benutten. De steden die daartoe in staat zijn, zullen tot de beste in Nederland behoren. Als je daarin achterloopt, verlies je snel terrein.’
Nog geen bubble
Ondanks de nu lage aanvangsrendementen denken Jagersma en Van der Gijp niet dat de Nederlandse toplocaties overprijsd zijn. Van een bubble is nog geen sprake. Een internationale vergelijking laat zien dat de aanvangsrendementen nog iets verder zouden kunnen dalen. Bovendien is er een trend zichtbaar dat beleggers mondiaal lagere rendementniveaus over de gehele looptijd lijken te accepteren. De risicopremies op vastgoed (verschil tussen aanvangsrendement en de lange rente) zijn nog steeds fors, terwijl de risico’s in opgaande markten bij een relatief economisch stabiel kader binnen de perken blijven. Nu de rente van staatsobligaties naar verwachting voor een langere termijn op een laag niveau zal liggen, komen er steeds meer partijen die met lagere looptijd-rendementen van andere asset classes genoegen nemen. Jagersma: ‘Terwijl het rendement op staatsobligaties rond de nul beweegt, is elke beperkt risicodragende investering die een rendement van enkele procenten weet te genereren een aantrekkelijke aanvulling op de portefeuille. Een opslag van 400 basispunten op een ‘risicovrij’ rendement is nog niet vaak voorgekomen.’
Van der Gijp: ‘Onze verwachting is dat de aanvangsrendementen voor prime beleggingsvastgoed in 2017 verder worden aangescherpt. Op de beste plekken in Amsterdam en Utrecht is het aanvangsrendement voor woningen inmiddels gedaald tot 3,75%, maar met een waardestijging van 3% ga je toch naar een rendement van 6,5–7% over de gehele looptijd.’
Rendementen dalen verder
In de Outlook 2017–2019 schrijft het researchteam van Syntrus Achmea, onder leiding van Van der Gijp, dat de aanscherping van de rendementen aansluit op het transactieniveau, dat weer voortvloeit uit de grote in de markt verwachte waardestijging. Binnen Nederland zal de waardestijging en daarmee dus ook het aanvangsrendement blijvende regionale verschillen te zien geven. Door de sterke koopwoningmarkt en de aanhoudende interesse van binnen en buitenlandse beleggers staan de aanvangsrendementen onder druk. Hieruit blijkt ook toenemende interesse van buitenlandse beleggers in regio’s buiten de grote steden en op nichemarkten zoals studentenhuisvesting en starterswoningen. Van der Gijp: ‘We verwachten dat de aanvangsrendementen verder zullen dalen en verwachten een relatief sterke daling buiten Amsterdam en Utrecht; dit omdat de aanvangsrendementen in Amsterdam en Utrecht al erg laag zijn.’
