Succesvolle investeringen zijn in een crisis vaak makkelijker dan in een hoogconjunctuur. Aan die beleggingswijsheid moest ik denken toen ’s Neerlands grootste belegger APG onlangs aankondigde weer meer in Nederlands vastgoed te gaan beleggen.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2017
Dat was een paar jaar terug makkelijker voor APG (en vehikels van de pensioenfondsen zoals Amvest) en leuker voor de markt. De markt slaagde er vorig jaar eindelijk in iedereen ervan te overtuigen dat vastgoed dé beleggingscategorie was. Het had nog meer kunnen zijn als er niet zo’n gebrek aan beleggingsproduct was.
Alle ondervraagde 50 vastgoedbeslissers in deze editie denken aan gouden beleggingen dit jaar. Dat geldt natuurlijk wel voor de eigenaren, maar niet voor hen die moeten verwerven. Grote pensioenfondsen die, nu het laatste sein op groen staat, willen ‘overwegen’ zoals dat in jargon heet, profiteren niet automatisch van die lekker lage rente (op de tienjarige staatsobligaties daalde die tot 0,4%). Wie wil dan niet een brutoaanvangsrendement op vastgoed van gemiddeld 4,25% (2016) incasseren?
Helaas, de historie leert dat wanneer alle seinen op groen staan, beleggers in een dwangpositie komen om te investeren en verkeerde dingen gaan doen. Ze nemen zich voor om te investeren in middeldure huurwoningen in de Randstad, maar nemen bij gebrek daaraan genoegen met de periferie. Ze willen een multi-tenant kantoor met topexploitant, maar nemen genoegen met een tweede keus. De markt gist van zulke compromissen.
Voor elk compromis is kennis nodig. Dat is niet kennis die de chief risk officers van deze wereld bezitten. Zij trekken lijnen van het verleden door naar de toekomst en lopen daardoor altijd achter de markt aan. Historisch gezien gedragen veel pensioenfondsen zich daarom als cyclische beleggers, terwijl zij juist zouden kunnen profiteren van de schaal en de horizon die hen doet onderscheiden van de beleggersmassa.
Dit jaar dient zich voor beleggers een kans aan. Veel opportunistische beleggers uit de VS die in Nederland veel eerder dan de grote pensioenfondsen hun slag sloegen, willen verkopen in Europa en herinvesteren in de VS. Het is het effect van de al even opportunistische Trump. PropertyNL had destijds een interview met de toen alleen als vastgoedtycoon bekende Trump. Paul Wessels onderzocht hoe zijn plannen van toen zijn uitgewerkt en verstrekt daarmee in deze editie ‘alternative facts’ over de president van nu.
