Rotterdam start binnenkort een tender voor hoogbouw op het Delftseplein, naast het station. Ondanks de hoge kantorenleegstand in het Central Business District is er vraag naar nieuwbouw.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2018
De gemeenteraad heeft mede naar aanleiding van de marktconsultatie vorig jaar besloten om de twee locaties ten noorden en zuiden van het station niet tegelijkertijd in de markt te zetten, maar te starten met de nieuwbouwontwikkeling op het Delftseplein. De tender voor de Conradstraat wordt in ieder geval over de verkiezingen heen getild.
Tijdens de Provada vorig jaar maakte de gemeente Rotterdam de plannen voor hoogbouw van 160 en 180 meter bekend, op twee locaties ten weerszijden van het Centraal Station, het Delftseplein (nu taxistandplaats) en ter plaatse van het huidige busstation aan de Conradstraat. Hier voorzag de gemeente een gemengd programma met kantoorruimte, woningen en horeca van 105.000 m² bvo in totaal, 45.000 m² op het Delftseplein en 60.000 m² aan de Conradstraat. In december besloot de gemeenteraad om te starten met de tender voor de locatie Delftseplein en die voor de Conradstraat uit te stellen.
Monumentale bomen
Vanwege de Rotterdamse marktsituatie, waarbij sprake is van beperkte kantooropname, wordt voor locatie Delftseplein een maximum van 15.000 m² bvo kantoorruimte voorgesteld. De gemeente biedt de mogelijkheid om dit te verhogen als er elders in Rotterdam minimaal evenveel volume aan de markt onttrokken wordt. Het ontwikkelvolume op het Delftseplein wordt bijgesteld naar maximaal 41.000 m² bvo, zodat vier monumentale, vooroorlogse bomen kunnen worden ingepast in de nieuwe situatie.
De afgelopen maanden is in Rotterdam een verhit debat gevoerd over nut en noodzaak van nieuwbouw van kantoorruimte in het Central Business District, waar momenteel meer dan 20% van de kantoorruimte leegstaat. De gemiddelde leegstand in Rotterdam als geheel is ongeveer 15%, dat wil zeggen dat 600.000 m² onverhuurd is op een totale voorraad van circa 4 mln m².
Vanuit de markt is er zeker belangstelling voor de nieuwe wolkenkrabbers. Coolblue oriënteert zich op een huisvestingsoplossing en kijkt daarbij ook naar de locatie naast het Centraal Station, zo blijkt uit een eerder artikel in het AD. De internetwinkel groeide de laatste jaren als kool en de huidige kantoren aan het Weena en in de Milleniumtoren zijn binnenkort niet groot genoeg meer. Ook heeft de onderneming van Pieter Zwart bij voorkeur alle werknemers op het hoofdkantoor onder één dak. Of dat lukt in bestaande bouw, is net als bij andere grote bedrijven de vraag.
Geen grote oppervlaktes
Marco Clarijs is director van het Rotterdamse kantoor van CBRE. Hij heeft in het kader van zijn MRE-opleiding aan de ASRE onderzoek gedaan naar de Rotterdamse kantorenmarkt en heeft daarvoor verschillende eindgebruikers geïnterviewd over hun huisvestingswensen. ‘93% van de huurders is tevreden met zijn huidige huisvesting. Een deel van de bedrijven die wel wil verhuizen, heeft moeite om iets geschikt te vinden, ondanks het grote aanbod. In het centrum van Rotterdam zijn nauwelijks grote, hoogwaardige kantoorvloeren beschikbaar met een omvang van meer dan 2000 m², terwijl grote ondernemingen met 200 à 300 werknemers of meer juist dat zoeken. Er is dus sprake van een mismatch van vraag en aanbod in het CBD.’
Start-ups en bedrijven in de categorie tot 50 medewerkers hebben geen moeite om geschikte huisvesting te vinden. Verschillende grote kantoorpanden zijn gerenoveerd en richten zich op multi-tenant gebruik, zoals de Delftse Poort (CBRE Global Investors) en Blaak16, herontwikkeld door Cairn Real Estate en Kadans. Ook het nieuwbouwproject First Rotterdam van de Maarsen Groep en Rabo Vastgoedgroep is multi-tenant, met NautaDutilh en Robeco als grootste huurders. ‘Blaak16 is een goed voorbeeld van een geslaagde renovatie. Dit 15.000 m² pand is volledig vernieuwd, waarbij alleen het betonnen casco is gehandhaafd. Het is inmiddels nagenoeg volledig verhuurd, wat mede te danken is aan de grote, vrij indeelbare werkvloeren van circa 1500 m². Ook Central Post is een voorbeeld van een 100% verhuurd gebouw met grote vloeren, en dat terwijl dit voormalige postsorteercentrum nooit als kantoor gebouwd is. En het Groothandelsgebouw is voor 85–90% verhuurd, een schoolvoorbeeld van een flexibel te gebruiken multi-tenant gebouw met grote vloeroppervlaktes.’
Door de slanke torens van Delftse Poort is het metrage van de hogere verdiepingen hier maar 700 m², wat plek biedt aan hooguit 30 of 40 medewerkers per verdieping. Bedrijven willen tegenwoordig echter zo min mogelijk verdiepingen boven elkaar huren, om de samenwerking tussen de medewerkers te bevorderen. Er zijn wel verdiepingen met vloeren tot 1750 m², geschikt voor zo’n 110 werknemers, maar die zijn alleen in de onderbouw te vinden.
Grote groeiers
Van oudsher vormt in Rotterdam de havengerelateerde bedrijvigheid een groot economisch cluster, net als de advocatuur en de financiële sector. Maar juist deze sectoren hebben in de crisis klappen opgelopen, waardoor ze minder kantoorruimte hebben opgenomen. Grote ondernemingen als Nationale Nederlanden, Rabobank, ABN Amro en Allianz hebben allemaal nu kleinere kantoren dan 10 jaar geleden. Groeiers zijn te vinden in de tech- en ict-sector, met Coolblue als bekend voorbeeld. ‘Ook flexwerkconcepten als Spaces, Tribes, Regus en het Cambridge Innovation Center (CIC) hebben een snelle opmars doorgemaakt’, aldus Clarijs. ‘Zij zijn allemaal gevestigd in het CBD. CIC heeft nu al een vestiging van 8300 m² in het Groothandelsgebouw en wil nog verder uitbreiden. Hetzelfde geldt voor Spaces in de Hoftoren. Start-ups hebben de mogelijkheid om hier door te groeien.’
De vastgoedadviseur van CBRE verwacht dat de komende 3 jaar de druk op de Rotterdamse kantorenmarkt verder toeneemt en dat op bepaalde locaties het aanbod zal dalen tot het niveau onder frictieleegstand. Dit komt ook doordat de transformatie van kantoren naar woonruimte en andere functies – gemiddeld 100.000 á 150.000 m² per jaar – zal doorzetten. Zo komen er bijvoorbeeld appartementen in twee van de torens op het Marconiplein. ‘Wat je nu al in Amsterdam en Utrecht ziet, gaat ook in Rotterdam gebeuren. De stad is de laatste jaren aantrekkelijker geworden als woonstad en het culturele klimaat en de uitgaansmogelijkheden zijn tegelijkertijd ook verbeterd’, aldus Clarijs.
Rotterdam kreeg er in 2016 ongeveer 8000 inwoners bij, terwijl dit aantal in Den Haag en Utrecht 4000 was. Van de vier grote steden trok in 2016 alleen Rotterdam meer inwoners uit andere gemeenten aan dan dat er Rotterdammers naar elders in Nederland verhuisden. ‘Door deze ontwikkelingen kijken grote internationale bedrijven naar Rotterdam als alternatieve vestigingslocatie, en natuurlijk ook vanwege de prijzen die door de bank genomen de helft lager liggen dan in Amsterdam. De grote kantoortransacties van de afgelopen jaren kwamen vooral op het conto van bedrijven die verhuizen binnen de Rotterdamse regio. Ik voorzie dat nu ook meer nieuwkomers zich hier zullen vestigen.’
