Als hij praat, luisteren de mensen. De grootste verhuurder van retailvastgoed ter wereld doet een boekje open.
David Simon is achter de schermen de belangrijkste winkelbelegger in Nederland door zijn invloed op Klépierre en McArthurGlen. En als David Simon praat, luisteren de mensen. Dat was zeker het geval toen de bestuursvoorzitter van de Simon Property Group – ’s werelds grootste winkelcentrum-operator – aantrad op het podium tijdens de jaarlijkse ICSC-conferentie in Milaan eerder dit jaar. De Amerikaanse ondernemer sprak openhartig over onderwerpen variërend van zaken doen in Europa tot de uitdagingen om van retail een succesvolle vastgoedbelegging te maken.
Zakendoen in Europa is Simon buitengewoon goed bevallen, zo vertelt hij. Hij doelt daarmee op het heden, want ook in het verleden was hij succesvol, maar op een heel andere manier. Simon kocht (samen met Westfield en Rouse) 14 jaar terug voor ruim $ 3 mrd aan Amerikaanse winkelcentra van het Nederlandse Rodamco North America. De deal pakte ongelooflijk gunstig uit voor Simon (en teleurstellend voor Nederlandse aandeelhouders van Rodamco, maar dat terzijde). Simon kwam met de deal in de S&P 500 en zette zijn opmars voort met portefeuilles van het Italiaanse Rinascente en het Amerikaanse Chelsea tot samenwerkingen met Morgan Stanley in China.
ANDERS ZAKENDOEN ‘Het zakendoen in Europa ervaar ik als anders dan in de Verenigde Staten, en het wordt met de dag uitdagender’, zo vertelt hij. ‘Het vergunningenstelsel en de beperkende bepalingen bij bouwprojecten in Europa maken het ontwikkelen en bouwen erg complex en tijdrovend. Voor een belegger betekent dit echter tegelijkertijd dat het concurrerende aanbod minder groot is. Dat is voor mij een heel goede ervaring. Ik was ook gewaarschuwd voor de verschillen op het gebied van asset management. Asset managers opereren in de VS misschien wat agressiever, maar als je daadwerkelijk de performance analyseert, zie je dat die verschillen marginaal zijn. Er zijn een heleboel goede asset managers hier.’
Het artikel gaat hieronder verder
------------------------------------------
Simon: nog zakelijker dan papa
David Simon (1961) is de zoon van Melvin Simon, die samen met zijn oom Herbert de Simon Property Group oprichtte. Zijn vader groeide op in een arm emigrantengezin in de Bronx en ontwikkelde zich tot vastgoedmagnaat met geschat vermogen van $ 1,3 mrd bij zijn overlijden in 2009. Hij heeft nog net meegemaakt dat zijn zoon in 2007 bestuursvoorzitter werd van de Simon Property Group, na eerst bij een aantal andere bedrijven te hebben gewerkt. Nog jaren werd gesteggeld over de erfenis, omdat zijn tweede vrouw kort voor zijn overlijden het testament zou hebben laten aanpassen. Zoon David wil liever niet herinnerd worden aan vaders lucratieve maar qua imago minder succesvolle uitstapje in de filmindustrie – hij was producent van de flauwe adolescentenfilms ‘Porky’s’ – noch aan pappa’s voorliefde voor excentrieke rode overhemden. David scoorde met zijn zakelijke aanpak: de beursgenoteerde onderneming met een controlerend familiebelang verveelvoudigde onder zijn leiding de winst en hij werd verkozen in de Top-100 van ’s Werelds Best Performing CEO’s door Harvard Business Review.
--------------------------------------------
De Simon Property Group kreeg na Rinascente vooral voet aan de grond in Europa dankzij de overname van een belang van 29% in het Franse Klépierre van BNP Paribas in 2012. BNP is de oorspronkelijke aandeelhouder van Klépierre, die het bedrijf in 1990 heeft opgericht en tot op dat moment een controlerend belang had. Een van de grootste objecten die Simon in Nederland indirect bezit is Hoog Catharijne van Klépierre.
SUPPORT VAN APG Simon was na verluidt de drijvende kracht toen Klépierre het Nederlandse Corio overnam, waarvan pensioenfonds APG grootaandeelhouder was. APG was niet blij met de resultaten van Corio, die duidelijk achterbleven bij branchegenoot Unibail-Rodamco. Deze Frans–Nederlandse marktleider op het gebied van winkelcentra zou een voorbeeld moeten zijn voor Corio en Klépierre en wie zou dat beter kunnen volgen dan David Simon?
Hoewel de deelneming van Simon Property in Klépierre door de overname van Corio iets verwaterde tot 20%, blijft Simon de grootste aandeelhouder in de beursgenoteerde onderneming. Achter de schermen geniet hij naar verluidt veel support van APG, ondanks een aanvaring over zijn hoge bonus.
De verschillende petten maken zijn positie binnen Klépierre uniek, al is David Simon de eerste om zijn rol binnen de op één na grootste retailverhuurder in Europa te relativeren. ‘Wij zijn als aandeelhouder niet degene die Klépierre runt’, zegt Simon. ‘We houden toezicht en geven strategische adviezen, die zij gebruiken om hun producten beter te maken. Het moet een Klépierre-product zijn, geen Simon-product.’
HUDSON'S BAY Dat kan waar zijn, maar David Simon heeft meer ijzers in het vuur dan alleen Klépierre. In juni 2015 versterkt Simon Property bijvoorbeeld zijn aanwezigheid in Europa door een deal met de Hudson’s Bay Company (HBC), een van de oudste en grootste retailbedrijven van Noord-Amerika. Daardoor verkreeg hij de 135 jaar oude Duitse warenhuisketen Galeria Kaufhof en de Belgische dochter Immo (€ 2,8 mrd).
Een interessante combinatie is ook dat Simon Property Group grootaandeelhouder is van de Europese marktleider op het gebied van factory outlet centers, McArthurGlen. In Nederland scoort McArthurGlen, dat werd opgericht door de Amerikaanse ondernemer Joey Kaempfer, met de designer outlet in Roermond, veruit het succesvolste voorbeeld van dit type retailontwikkelingen.
Over de participatie van de groep in outlet center operator McArthurGlen zegt David Simon: ‘We rijden de rit gewoon mee. Hun product is authentiek en ze bouwen echt iets moois op. Als we kunnen helpen op de achtergrond, doen we dat graag.’
Het artikel gaat hieronder verder
----------------------------------------------
's Werelds grootste retailvastgoedverhuurder
De in Indianapolis gevestigde Simon Property Group is de grootste beursgenoteerde verhuurder van retailvastgoed ter wereld. Het portfolio bestaat uit 109 winkelcentra in de VS en 71 outlet centra. Het bedrijf heeft verder 16 Simon Premium Outlets in Japan, Korea, Canada, Maleisië en Mexico onder zijn hoede, evenals zes designer outlets in Oostenrijk, Italië, Nederland (Roermond), het Verenigd Koninkrijk en Canada door haar deelname in McArthurGlen. De internationale portefeuille omvat een belang van 20,3% in het Franse Klépierre, dat winkelcentra in 16 landen in Europa bezit. In 2015 stegen Simons inkomsten uit bedrijfsactiviteiten naar een record $ 3,6 mrd (€ 3 mrd).
----------------------------------------------
Simon Property is zeker niet de enige Amerikaanse investeerder die zich de afgelopen jaren op Europa heeft gericht. In feite is er sprake van een ongekende stroom van Amerikaans kapitaal naar Europees vastgoed, en dat gaat de komende 12 maanden zeker door, zegt Simon. ‘Gelet op de kredietmarkten en de spread tussen rendementen op vastgoed en de staatsschuld, is het nog steeds relatief aantrekkelijk in vastgoed te investeren. Daarom zal deze kapitaalstroom aanhouden. De markt is nu waarschijnlijk halverwege de wedstrijd’, aldus Simon. ‘Sommige opportunistische fondsen verlaten nu de markt, omdat ze vroeg zijn ingestapt, maar er is nog steeds veel geld te investeren. Mensen zijn altijd op zoek naar kansen, en er is veel kapitaal voorhanden om slimme deals te doen.’ Hij voegt eraan toe dat dit over een jaar heel anders kan zijn. ‘De risico’s zijn nu groter en het financiële systeem is wat ondoorzichtiger dan in de Verenigde Staten. Door in 2012 in Klépierre te investeren hebben we ook een valutarisico genomen.’
Over de retailportefeuille die buiten de VS is opgebouwd zegt Simon dat deze nog indrukwekkender is dan in zijn thuisland. ‘Het is een evolutie, geen revolutie; we zien meer diversiteit en een grotere mix van functies. Food is in Europa altijd al beter vertegenwoordigd geweest in winkelcentra dan in de VS.’ Het winkelcentrum van de toekomst zal nog meer horeca hebben, evenals recreatieve voorzieningen en diensten om de verblijfsduur van het winkelend publiek te verhogen, voorspelt hij. ‘Maar er is niet één succesformule die zaligmakend is.’
Europese bedrijven kunnen ook leren van de ervaringen in de VS, betoogt hij. De VS kennen een meer ondernemend model, waarbij bedrijven weerbarstiger zijn dan in Europa. ‘Amerikaanse operators hebben een intensievere relaties met hun huurders. In de VS doet de verhuurmanager zelf de deals, zodat hij een beter inzicht heeft in zijn klanten. Dat is anders dan het Britse model, waarbij de makelaardij het voortouw neemt. En huurders zijn hier niet zo goed als in een mall in een Amerikaanse voorstad. Maar je kunt leren van al deze mensen.’
START UPS Eigenaren van westerse winkelcentra zijn nog steeds afhankelijk van enkele retailketens die als trekker fungeren. In Nederland was dat vroeger het ABC van de ontwikkelaar: waren Albert Heijn, Blokker en C&A gecontracteerd, dan was het succes van een winkelcentrum verzekerd. Simon: ‘Die verhoudingen zijn in de afgelopen jaren zeker veranderd. De gemiddelde anchor tenant trekt minder bezoekers dan waar oorspronkelijk rekening mee werd gehouden.’
In die context adviseert Simon zijn Europese collega’s om actief veelbelovende start-ups te steunen, die in de toekomst belangrijke huurder van het winkelcentrum kunnen worden. ‘Het is niet allemaal slecht nieuws voor verhuurders van stenen; internet en e-commerce bieden ook nieuwe uitdagingen. Soms betekent het dat nieuwe internetretailers een deel van de traditionele groepen van huurders vervangen, zoals warenhuisketens, boekhandels en cd-winkels. Het goede nieuws zit in de creatie van een ondernemende klasse, die tien jaar geleden nog niet bestond. Doorgaans starten deze bedrijven online, maar als ze eenmaal op eigen benen staan, openen veel van hen een fysieke winkel om hun merk te promoten. We zien dat deze trend snel doorzet. We volgen een aantal van deze start-ups op de voet en helpen ze.’
Een ‘grote revolutie’ in de sector is momenteel de opkomst van horeca, aldus Simon. ‘In de VS zien we een grote golf van ondernemers in food en de horeca. Start-ups in food kunnen een deel van die negatieve ontwikkelingen in de winkelmarkt compenseren. Er komt een nieuwe golf van horecamerken aan.’ (Zie ook het artikel over foodhallen op p. 20, red.)
Op dit moment richt Simon Property zich op retail start-ups die met durfkapitaal in de Verenigde Staten zijn begonnen, maar mogelijk de oversteek naar Europa zullen maken. Andersom komt ook voor. Hij meldt dat de groep een horecagroep met ‘unieke drankjes’ uit het Verenigd Koninkrijk in het vizier heeft die in de VS wil groeien. ‘Het is niet zo dat we dit nooit zullen doen in continentaal Europa, maar we willen eerst zien of dit succesvol is in de VS. We hebben goede hoop dat een aantal van de bedrijven waarin we investeren naar Europa gaat.’
Wat is er veranderd sinds Simon zijn vleugels uitsloeg met behulp van Rodamco North America? ‘Het product, de huurdersmix en de look en feel van de gebouwen zijn echt verbeterd. De operationele expertise van de bedrijven is ook veel beter geworden door de jaren heen. Dit komt volgens mij doordat meer bedrijven beursgenoteerd zijn en de discipline hebben die daarbij hoort.’
GEDISCIPLINEERD Amerikaanse retailvastgoedondernemingen zijn ook meer gedisciplineerd geworden wat betreft het afstemmen van vraag en aanbod, zegt Simon. ‘In het verleden was het motto: als je winkels bouwt, trek je vanzelf klanten. We gaan nu op een professionelere manier om met het marketen van klanten.’ Het aanbieden van een authentieke of zelfs unieke ervaring blijft echter een belangrijke uitdaging, zegt hij. ‘Ik denk dat het moeilijk is. Onze business loopt vooruit op de troepen. Een groot winkelcentrum zal vrij snel worden gekopieerd.’
Een veelgehoorde klacht over winkelcentra is dat je ze allemaal hebt gezien als je er één hebt bezocht, erkent hij. ‘Een winkelcentrum moet een soort authentiek gevoel bij de consument oproepen; een mall in Toledo moet anders aanvoelen dan in Houston. De beste manier om authentiek te zijn is door middel van service, maar je hebt schaalgrootte nodig om dat te doen op een manier die financieel verantwoord is. We moeten service matchen met winkelcentra, zodat ze niet hetzelfde zijn over de hele linie. Dat is een enorme uitdaging. Het is heel moeilijk om te doen.’
Al met al blijft een van de belangrijkste uitdagingen voor retailers en verhuurders verbinding te maken met de klanten, zegt Simon. ‘We worden daar steeds beter in, en dat is een grote verandering ten opzichte van waar we decennia geleden waren. Maar we moeten de verantwoordelijkheid nemen voor het genereren van verkeer naar de centra, en dat hele proces is veel geavanceerder dan in het verleden.’ De transitie is geenszins compleet, voegt hij eraan toe. ‘Er is nog veel meer te doen. We moeten uitzoeken hoe we technologie kunnen gebruiken om direct te communiceren met de consument. Zo kunnen we hen op de hoogte brengen van alles wat er te doen is in het winkelcentrum en hoe ze dingen kunnen vinden. We staan hierbij nog aan het begin.’
Een grote Amerikaanse mall heeft ruim 100 winkels, en in het verleden bezocht de gemiddelde consument er daar zes of zeven van. Nu doen consumenten vooraf meer online onderzoek en bezoeken ze gemiddeld nog maar drie of vier winkels. Ze winkelen ook minder lang, aldus Simon. ‘Een consument besteedt een dollar in elke minuut die hij in een winkelcentrum doorbrengt. Dus de vraag is: hoe krijgen we hem zover om ook winkel X, Y en Z in te gaan?’
Technologie kan daarbij een belangrijke rol spelen, zegt hij. ‘Het genereren van bezoekersverkeer naar een winkelcentrum kan moeilijk zijn. Het moet echter mogelijk zijn om de consument te sturen als hij daar eenmaal is, en hem aan te moedigen om meer te spenderen. Dat is een grote uitdaging voor ons. We experimenteren om te zien wat we kunnen doen en hoe we het allemaal slimmer kunnen maken. Internet is een sterke kracht.’
MILLENNIALS Een belangrijke groep om te volgen zijn volgens de topman de ‘millennials’, de groep jonge kooplustigen (geboren rond de eeuwwisseling) die ongeveer een kwart van de bevolking uitmaakt (80 mln in de VS, 150 mln in Europa en ruim 4 mln in Nederland). ‘Niet alleen de mall managers maar alle retailers proberen te achterhalen hoe ze verbinding kunnen maken met deze klanten. Ik vind bijvoorbeeld dat Amazon heel goed contact heeft met zijn klanten, en de e-commercegigant is daarom zeer sterk. Er is werk aan de winkel als we geen terrein willen verliezen aan Amazon. We moeten betere managers worden en we moeten meer leren van onze ervaring.’
Moderne retailverhuurders moeten dezelfde mentaliteit ontwikkelen als de hotelsector, zegt hij. ‘We moeten investeren, we hebben geen keus. We moeten een inkomstenbron creëren, er is te veel concurrentie van internet. Ons niveau van dienstverlening moet beter zijn dan dat van de hotelketens.’
Op dit moment voldoet te veel winkelruimte in de VS niet aan de verwachtingen van klanten, geeft Simon toe. ‘We moeten die aantrekkelijk maken en als het winkelcentrum op de juiste locatie ligt, kan het alles weerstaan. Het zal veel inspanning vergen om verbinding te maken met de consumenten, maar zodra ze trouwen en kinderen krijgen, zullen ze frequentere mall shoppers worden.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, augustus 2016
door Judi Seebus en Wabe van Enk
