Woningmarkt niet hoog op agenda politieke partijen

Met de verkiezingen voor de deur is het een goed moment om eens stil te staan bij de visie van de verschillende politieke partijen op de woning- en vastgoedmarkt. Daarom heeft PropertyNL de zeven grootste partijen vergeleken, zowel qua huidige zetelverdeling als in de peilingen. In de programma’s gaat meer aandacht uit naar het woningtekort in de grote steden en de corporaties. De andere sectoren, zoals kantoren, winkelmarkt en logistiek, staan minder scherp op het vizier van de landelijke politiek. Voor alle partijen geldt dat de woningmarkt niet het onderwerp is waarop ze zich profileren. De tijd dat de woningnood volksvijand nummer 1 was, ligt inmiddels meer dan een halve eeuw achter ons, maar toch is in Amsterdam de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot bijna 9 jaar en in Utrecht tot meer dan 7 jaar. Een gevoel van echte urgentie lijkt echter te ontbreken in deze verkiezingstijd. In de lijvige verkiezingsprogramma’s staat dit onderwerp bepaald niet bovenaan, ten faveure van thema’s als veiligheid, waarden en traditie, familie & gezin, onderwijs, zorg, zekerheid en inkomen.
Dat het woningtekort moet worden teruggedrongen, daarover zijn alle partijen het wel eens. Maar hoe en met welke middelen, daarover lopen de visies uiteen. Dat de VVD het woningwaarderingsstelsel voor de vrije sector wil afschaffen en de liberalisatiegrens wil verlagen, zal geen verbazing wekken. Evenals het voorstel om de verhuurderheffing voor corporaties te verhogen. Verrassender is het idee van een toezichthouder voor erfpacht. Dat ze de natuurbescherming landelijk wil regelen, is een standpunt dat je eerder bij GroenLinks zou verwachten. Die partij wil meer groene daken en gevels.
D66 en CDA willen juist korten op de verhuurderheffing en de SP wil die geheel afschaffen, zodat corporaties ruimte krijgen om te investeren in nieuwbouw. Een bijzonder voorstel van de PvdA, dat tegen de heersende trends ingaat, is het Rijksfonds voor het Wonen. Dat moet ‘honderden miljoenen’ bieden om te investeren in wijken en dorpen. Ook de ‘right to challenge’ komt uit de koker van de socialisten. Huurders krijgen het recht het beheer van hun woningcomplex zelf te doen.
De SP wil de sloop en verkoop van sociale huurwoningen aan banden leggen en de sociale huursector openstellen voor inkomens tot anderhalf keer modaal. D66 en CDA staan toe dat corporaties middeldure huurwoningen bouwen, daar waar de markt het laat afweten.
Bij de partij die de peilingen met de VVD aanvoert, de PVV, ontbreekt een visie voor de woningmarkt vrijweg geheel. ‘Huren omlaag’ is het enige wat het 11-punten lijstje erover meldt.

VVD
Regeringpartij VVD, met 40 zetels nu nog de grootste partij, presenteert een verkiezingsprogramma van bijna 100 pagina’s, met Wonen en Ruimtelijke Ontwikkeling als aparte paragrafen. De liberalen willen dat iedereen vrij moeten kunnen kiezen tussen koop of huur. ‘Het is van belang dat de woningmarkt voor huurders en kopers verder in balans wordt gebracht. Zo word je niet gedwongen om te huren wanneer je eigenlijk liever een eigen woning koopt, of moet je juist noodgedwongen een woning kopen omdat er niet voldoende betaalbare huurwoningen in de vrije sector beschikbaar zijn. Zo hoeft niemand jarenlang op een wachtlijst te staan voor een huurwoning, terwijl Nederland internationaal gezien over een van de grootste sociale huursectoren beschikt.’
De VVD pleit voor een versoepeling van de hypotheekregels, zodat ook starters en zzp’ers kans maken een huis te kopen. Verder worden woonvoorzieningen voor senioren en de geijkte punten als verlaging van de bouwleges, woonoverlast en onveiligheid genoemd. Bijzonder zijn de onafhankelijke toezichthouder voor erfpacht waarvoor de partij een lans breekt en de Rotterdamwet, die meer gemeenten moeten gaan gebruiken. De partij van Mark Rutte wil kraken harder aanpakken door het altijd als een misdrijf te behandelen, terwijl GroenLinks het kraakverbod juist wil afschaffen. Het huurrecht moet op de schop, zodat in de vrije sector huurcontracten met vaste termijnen mogelijk zijn (zoals in de kantorenmarkt gebruikelijk is). Het woningwaarderingsstelsel voor de vrije sector moet worden afgeschaft en de taken van de huurcommissie moeten worden ingeperkt.
De grens voor de sociale huursector, de liberalisatiegrens, kan in de ogen van de VVD naar € 600. Alles daarboven komt in de vrije sector terecht, waar corporaties moeten wegblijven. De partij wil de verhuurderheffing verhogen om verkoop van duurdere huurwoningen door corporaties te stimuleren, met een eerste recht tot koop voor de zittende huurders. Kleine particuliere verhuurders hoeven geen verhuurderheffing te betalen.
In het partijprogramma staat ook dat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen hoort te liggen op het modale inkomen. Om de wachtlijsten te verkorten dient scheefwonen te worden aangepakt en mensen met een verblijfsvergunning horen geen voorrangsstatus te krijgen bij een sociale huurwoning. Ten slotte wil de VVD dat de huurtoeslag inkomensafhankelijk wordt.
De beslissingen over de ruimtelijke inrichting dienen in de optiek van de VVD zoveel mogelijk op lokaal niveau te worden genomen. Cruciale belangen zoals waterveiligheid, natuurbescherming en Schiphol moeten wel landelijk worden verdedigd. De Omgevingswet die in 2019 van kracht wordt, regelt deze zaken. Als er geen zicht is op de realisatie van een 10 jaar oude bestemming, moet de gemeente die zonder grote planschade kunnen wijzigingen.
De liberalen pleiten voor versterking van de natuur en ruimte voor landbouw en het behoud van het Groene Hart in de Randstad.

PvdA
Onder leiding van de nieuwe lijsttrekker Lodewijk Asscher gaat de PvdA voor ‘een verbonden samenleving’. Dat is ook de titel van het verkiezingsprogramma, met 65 bladzijden weliswaar minder lijvig dan dat van de VVD, maar wel met 65 keer zoveel inhoud als dat van de PVV.
De woonparagraaf van de Partij van de Arbeid staat enigszins verstopt op pagina 54, onder de kop van ‘Leefbare en duurzame samenleving’, terwijl de VVD dit thema onder ‘Zekerheid en inkomen’ schaart. De partij ziet de oplopende woningtekorten als een groot probleem. Tot 2030 moeten minimaal 1 miljoen extra huizen bijgebouwd worden, 50.000 per jaar. ‘Bouwen in bestaand stedelijk gebied, inclusief de transformatie van leegstaande kantoorpanden, heeft daarbij voorrang’, zo is te lezen in het verkiezingsprogramma. In stedelijk gebied mikt men op 700.000 woningen in 15 jaar. ‘De ruimtelijke ontwikkeling wordt volledig door de markt bepaald. De overheid moet meer trendsettend durven op te treden. Wij willen daarom een terugkeer naar een duidelijk beleid voor ruimtelijke ordening met keuzes, regie en sturing vanuit de provinciale en gemeentelijke overheden.’
De PvdA staat voor een samenleving met gemengde wijken en passende huisvesting voor iedereen. Als het aan de partij ligt, gaat het huidige systeem van huurtoeslag op de schop, met huur naar draagkracht (huurquote) als alternatief.
Verder is het voorstel voor een Rijksfonds voor het Wonen een trendbreuk. Dat moet jaarlijks honderden miljoenen euro’s investeren in wijken en dorpen. Dat kunnen investeringen zijn in sloop en nieuwbouw, funderingsherstel, monumentenbehoud, in verduurzaming en in leefbaarheid en sociale cohesie. Het lijkt op een terugkeer van het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing en daarvoor de budgetten voor Stadsvernieuwing. Vanuit dit fonds kunnen gemeenten en verhuurders direct projectsubsidies aanvragen in het kader van een hernieuwde wijkaanpak. ‘Dit Rijksfonds zorgt ervoor dat er meer wordt gebouwd, ook op plekken waar de markt faalt, te weinig bouwt of alleen dure huizen wil bouwen’, aldus de PvdA. Het fonds is, waar noodzakelijk, een aanjager voor de bouw van middeldure huurwoningen met een huur tot maximaal € 900 per maand.
De socialisten willen in het wonen het ‘right to challenge’ wettelijk mogelijk maken. Dat wil zeggen dat huurders, tegen voorwaarden, het recht krijgen hun eigen woningcomplex met elkaar in beheer te nemen.
In het partijprogram wordt relatief veel aandacht besteed aan kantorenleegstand. In gebieden met veel leegstand is alleen nieuwbouw mogelijk als de ontwikkelaar bijdraagt aan de sloop van lege panden. ‘Als panden opzettelijk leeg worden gehouden, mag de gemeente ingrijpen door het beheer over te nemen en ze te benutten voor een doel naar eigen inzicht.’
Gemeentebesturen moeten de mogelijkheid krijgen om de ontwikkelrechten van grond alleen toe te kennen op basis van kwaliteit. Binnen de wet zal dit als een afzonderlijke onteigeningstitel worden opgenomen. Het zelfrealisatierecht komt te vervallen.

SP
Met het voorstel om de huren te verlagen komt de SP wat betreft de woningmarkt in het vaarwater van de PVV. De Socialistische Partij onderbouwt deze keuze echter wel in zijn verkiezingsprogramma: volgens de partij van Emile Roemer zijn sociale huurwoningen de afgelopen zes jaar bijna 30% duurder geworden. Daar moet dus wat aan gebeuren. Om te zorgen dat corporaties toch investeringsruimte houden, wordt de verhuurderheffing afgeschaft. In plaats daarvan krijgen ze een investeringsplicht. Dit staat dus haaks op de richting die de VVD op wil, net als hun pleidooi om tijdelijke huurcontracten onmogelijk te maken.
De SP stelt voor om de sloop, liberalisering en verkoop van corporatiewoningen aan banden te leggen in alle gemeenten met een tekort aan sociale huurwoningen. ‘Gemengde wijken ontstaan niet door sloop/nieuwbouw, maar door middeninkomens (tot anderhalf keer modaal) in aanmerking te laten komen voor een betaalbare huurwoning.’
Gemeenten krijgen meer mogelijkheden om leegstand van kantoren, winkels en bedrijfspanden aan te pakken, zodat hiermee extra woonruimte kan worden gecreëerd.
Verder wil de SP de hypotheekrenteaftrek voor woningen boven € 350.000 beperken en onderzoeken of een woontoeslag mogelijk is, ter vervanging van de huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek.

CDA
In het meer dan 100 pagina’s tellende verkiezingsprogramma van het CDA komt de woningmarkt helemaal aan het eind aan bod. Volgens de christendemocraten is en blijft er behoefte aan een sterke corporatiesector. Corporaties krijgen meer ruimte om te investeren in maatschappelijke functies en leefbaarheid. In wijken waar marktpartijen het laten afweten, mogen ze woningen bouwen voor de lokale woonbehoefte, dus ook middeldure huurwoningen. Om dit mogelijk te maken, kan de verhuurderheffing worden verlaagd.
Gemeenten moeten een actievere rol spelen bij de tekorten in het middensegment van de huurmarkt, door bij uitgifte van nieuwe grond voorwaarden te stellen en zo nodig lagere grondprijzen te rekenen. Met wettelijke instrumenten kunnen ze bouwen in het middensegment afdwingen.
Het CDA is ook voorstander van tijdelijke huurcontracten in de sociale sector voor bepaalde groepen, om scheefwonen in de toekomst te voorkomen. Mensen die te veel verdienen (huurders moeten inzicht geven in hun financiële situatie) krijgen een huurverhoging opgelegd. De partij pleit voor een landelijk startersfonds en het fiscaal stimuleren van bouwsparen, om de hypotheekschuld te beperken.

PVV
De huidige op twee na grootste oppositiepartij in de Tweede Kamer, de PVV, heeft helemaal geen partijprogramma, maar noemt slecht 11 punten op zijn Facebookpagina. De PVV stelt dat de huren omlaag moeten, en daar blijft het bij. Verder geen standpunten, meningen en vergezichten voor de woningmarkt, laat staan dat deze partij ideeën heeft over waar het met de andere genoemde sectoren naar toe moet. Een uitleg of onderbouwing van het standpunt ontbreekt ook in het verkiezingsprogramma.

D66
Dat de partij van Alexander Pechtold aftrapt met onderwijs, valt te verwachten. Wel verrassend is dat D66 krimp als kans ziet en onder die kop hergebruik wil stimuleren en kantorenleegstand wil aanpakken. Daarvoor moet de leegstandswet worden aangepast, zodat de maximale bestuurlijke boete voor het niet melden van (kantoor)leegstand fors kan worden verhoogd. D66 kiest hierbij voor maatwerk per regio en per gemeente.
D66 wil de hervormingen op de woningmarkt aanscherpen en de productie van sociale huurwoningen opschroeven. Dat moet de komende jaren 100.000 extra sociale huurwoningen opleveren. Door te korten op de verhuurderheffing, vooral bij inbreiding en transformatie, krijgen corporaties hiervoor meer financiële armslag. Het woningmarktbeleid moet daarbij meer ruimte bieden aan regionale verschillen.
Tegelijk moeten er ook meer vrije sector huurwoningen gebouwd worden, op termijn 80.000 extra. Gemeenten moeten hiervoor harde doelstellingen opnemen in hun woonbeleid.
Ook dienen meer leegstaande kantoren getransformeerd te worden. D66 streeft naar gemengde woonwijken; dat betekent dat er ook sociale huurwoningen bijgebouwd zullen worden op plekken waar er te weinig zijn.
Corporaties dienen zich in de ogen van D66 te richten op hun kerntaak, het aanbieden van goedkope huurwoningen. Commerciële investeringen zijn toegestaan waar sprake is van marktfalen en een publiek belang.
Studentenhuisvesting krijgt in het verkiezingsprogramma apart aandacht. D66 wil dat de rijksoverheid met studentensteden specifieke afspraken maakt om niet alleen het aantal, maar ook de kwaliteit van studentenhuisvesting te vergroten.
D66 wil de huur- en koopmarkt meer met elkaar in lijn brengen. Hiervoor moet de fiscale behandeling van koopwoningen worden aangepast. De hypotheekrenteaftrek wordt – geleidelijk en stapsgewijs – verder teruggebracht. Tegelijkertijd verlaagt D66 het eigenwoningforfait en wordt de overdrachtsbelasting afgeschaft.

GroenLinks
GroenLinks investeert in huurwoningen voor lage en middeninkomens, zodat iedereen die dat wil kan huren voor een redelijke prijs. ‘Zo wordt segregatie voorkomen en zorgen we voor prettig leefbare wijken. We kiezen voor groene buurten met schone lucht en veilige straten, waar onze kinderen gezond kunnen opgroeien. Als je in de stad woont, zijn er speeltuinen en parken in de buurt. Als je in een dorp woont, zijn voorzieningen goed bereikbaar.’
Net als de SP stelt GroenLinks een investeringsplicht in plaats van een verhuurderheffing voor. Het kraakverbod moet worden afgeschaft.
In bebouwd gebied komen groene daken, groene gevels en tuinen, onder meer voor stadslandbouw. Steden en dorpen worden klimaatbestendig.