Top Beleggers 2016: Vastgoed belangrijk voor pensioenfondsen

In de Top Beleggers van dit jaar zien we overduidelijk dat het volume vastgoedbeleggingen bij pensioenfondsen is toegenomen. Ook zichtbaar is dat het rendement op (voornamelijk indirect) vastgoed sterk is gestegen, terwijl het rendement op de totale beleggingen van pensioenfondsen net aan boven het nulpunt blijft.
De grootste 40 pensioenfondsen van Nederland hebben gezamenlijk € 106,7 mrd in vastgoed geïnvesteerd. Vorig jaar was dit nog € 95,9 mrd. Het betreft vastgoedinvesteringen wereldwijd. Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van deze pensioenfondsen met 11% toegenomen. De allocatie vastgoed is gemiddeld 8,4%. Pensioenfonds Cabinepersoneel van KLM heeft 18,5% van het vermogen ondergebracht in het vastgoed, terwijl het pensioenfonds voor Grafische Bedrijven dit beperkt heeft tot 4,1%. Het rendement op vastgoed van deze 40 pensioenfondsen is gemiddeld 9,8%. Pensioenfonds Werk en Integratie leverde een verlies op vastgoedbeleggingen op van 5%, terwijl het pensioenfonds van ING het rendement naar ruim 18% zag stijgen. Het pensioenfonds van deze bankmedewerkers zag eveneens het volume vastgoedbeleggingen toenemen met 32%. Een groot deel van het rendement wordt gerealiseerd bij indirect vastgoed en op buitenlandse vastgoedbeleggingen.
Bij PME bijvoorbeeld vormt de woningportefeuille het grootste onderdeel van de Nederlandse vastgoedportefeuille. Op de totale vastgoedportefeuille in Nederland is een rendement behaald van 6,3%. Naast beleggingen in Nederlands vastgoed belegt PME ook in internationaal vastgoed. Deze categorie presteerde positief in 2015. Uitschieter naar boven was de portefeuille Noord-Amerika, met een rendement van 20,4%. In de lijst is PME niet de enige die een sterk rendement op internationaal vastgoed realiseert.

Verliezen op grondstoffen
Opvallend is dat het gemiddelde rendement op de totale beleggingen van deze pensioenfondsen amper boven de 1,5% uitkomt. Een jammerlijk resultaat toont het pensioenfonds Vervoer met een verlies op het totale vermogen van 1,5%, winnaar is het pensioenfonds van Rabobank met een rendement van 5,1% op de totale beleggingen. De druk op het totale rendement van de beleggingen komt door de verliezen die geboekt worden bij voornamelijk investeringen in grondstoffen. Hiervan zijn de prijzen het afgelopen jaar fors gedaald.
Door de dalende rente hebben pensioenfondsen hun asset-allocatie onder de loep genomen. Zo heeft BPF Bouw de allocatie vastgoed neerwaarts bijgesteld van 19% tot 14,9%. Een reden kan zijn dat de beheerkosten hoog zijn. Vastgoed is bij institutionele beleggers een arbeids-, maar ook financieel intensieve belegging. Pensioenfonds Medewerkers Apotheken daarentegen verhoogde de allocatie van 5,6% naar 9%. Door de lage rente leveren obligaties, waarin pensioenfondsen ruim de helft van hun vermogen beleggen, weinig rendement op. De historisch lage rente dwingt institutionele beleggers het financieringsgat te dichten dat banken de afgelopen jaren hebben gecreëerd. Vastgoed biedt uitkomst. De afgelopen jaren hebben dat bewezen.

Bergen geld
Het is dringen geblazen. Niet alleen voor Nederlandse pensioenfondsen, ook buitenlandse institutionele partijen hebben bergen geld te investeren. De grote aandacht gaat, net zoals vorig jaar, nog steeds uit naar de woningmarkt. Maar het aanbod ontbreekt, waarop prijzen en waarderingen toenemen.
Bij de Top Verzekeraars bungelt Delta Lloyd onderaan de lijst. Vorig jaar verkocht de verzekeraar een deel van de retailportefeuille voor € 273 mln aan European Property Investors Special Opportunities 4 en de gehele kantorenportefeuille aan First Sponsor Group voor € 226 mln. Begin oktober maakte Nationale Nederlanden, met ruim € 4 mrd aan vastgoed in beheer, bekend Delta Lloyd te willen inlijven. Dat zou ook de overname betekenen van de vastgoedportefeuille met een omvang van € 1,1 mrd, waarvan 89% bestaat uit woningen. Het gaat om circa 5800 woningen. De strategie van Delta Lloyd is in toenemende mate gericht op vrije sector woningen. De overige segmenten waaruit de vastgoedbeleggingsportefeuille bestaat, zijn kantoren (4%) en vastgoed dat door Delta zelf wordt gebruikt (4%).

Afgeketste deal
Even leek het erop dat de familie Rosenbaum dit jaar de lijst met grootste particuliere beleggers niet zou halen. Tijdens de afgelopen jaarwisseling waren er onderhandelingen met Syntrus Achmea om de gehele winkelportefeuille over te nemen, nog in volle gang. De deal ging niet door, waardoor de RJB Group de portefeuille met een verkoopprijs van € 1,2 mrd zelf hield. De verkoop van een grote pluk Duits winkelvastgoed met daarin een aandeel van Harry Hilders is voor ongeveer € 700 mln wel verkocht.
Samen met nog een klein deel Duits vastgoed en bezit als het recent aangekochte Holland Casino in Amsterdam, de deelnemingen samen met Ivy Group zoals de Industriële Club aan de Dam in Amsterdam, is de familie Rosenbaum goed voor € 1,5 mrd. Het betreft ongeveer 300 panden gelegen op A1-winkellocaties verspreid over Nederland. De belegger heeft bijvoorbeeld aanzienlijk wat posities op de Kalverstraat en PC Hooftstraat. Ronny Rosenbaum, mede-oprichter van onder meer The Sting en Costes, heeft de RJB-portefeuille in de jaren ’80 en ’90 opgebouwd. Zoon Alain Rosenbaum is tegenwoordig ook actief in het bedrijf.

V&D-problemen
IEF Capital kampte het afgelopen jaar met de nodige problemen als gevolg van het faillissement van V&D. De eigenaar van verschillende panden met huurders als het voormalige V&D, Bijenkorf- en Hema-winkels, zag zijn beleggingsvolume afnemen met 56%. De daling tot € 1,6 mrd komt doordat een aantal fondsen die onder het management van IEF Capital vielen vorig jaar zijn overgedragen aan Bouwfonds.
BDI, het woningfonds dat door Bouwinvest wordt beheerd, zag het volume toenemen met 14%. De pijplijn van het fonds is tot aan de nok gevuld met woningen in met name Amsterdam (Pontstijger, de Werf, Summertime). Het retailfonds van CBRE daarentegen bouwde zijn portefeuille af met 11%.

Beursgenoteerd
Het beursgenoteerde vastgoedfonds Vastned verkocht begin oktober voor ruim € 65 mln enkele highstreet shops en winkelcentra in Nederland, maar kocht daarvoor weer toplocaties terug in onder andere Parijs en in de Leidsestraat in Amsterdam. Het volume is ten opzichte van het voorgaande jaar licht gestegen.
Kantorenfonds NSI moet met lede ogen toezien hoe de omvang van zijn vastgoedportefeuille afneemt met 39%. Dit heeft als oorzaak de verkoop van een kantorenportefeuille waar NSI geen heil meer in zag. Ongeveer 60% van de portefeuille bestaat uit kantoren. NSI heeft zijn bedrijfsgebouwenportefeuille (12%, ultimo 2015) ter waarde van € 61 mln verkocht. Winkels omvatten 28% van de portefeuille.

Concurrentie
In de top asset managers heeft CBRE GI (vastgoedvermogen: € 81,9 mrd) er een concurrent bij, namelijk AXA, met een totaal vermogen in vastgoed met een waarde van ruim € 65 mrd. CBRE heeft 8,6% van zijn vastgoedvermogen geïnvesteerd in Nederland (€ 7 mrd), terwijl AXA zich beperkt tot 2%, ofwel € 1,3 mrd. Beide beleggen vooralsnog grotendeels in kantoren (CBRE 33,9% en AXA 43%).
Pensioenuitvoerders APG en PGGM, die beide in 2014 de omvang van hun portefeuille met respectievelijk 21% en 23% zagen stijgen, hebben het afgelopen jaar de waarde van de portefeuille wederom zien groeien met 13% en 16%.