Herstel in Fries vastgoed

Vastgoedadviseurs van zes van de grootste kantoren in Friesland spraken tijdens een rondetafelgesprek over de laatste trends in de provincie. De vastgoedadviseurs werden geselecteerd op basis van het aantal aanbodlistings die ze voor hun opdrachtgevers in portefeuille hebben. Aan tafel zaten Gerben Dijkstra (Dijkstra Bedrijfsmakelaardij), Mikloos Knijff (Noordland Makelaars), Koos Sinnige (A7 Makelaars), Peter Paulides (RBMT Bedrijfsmakelaars & Taxateurs), Juko Schoonhoven (Schoonhoven Bedrijfsmakelaardij) en Jan Land (Makelaardij Hofstee). Siem Jansen, directeur van de NOM, de Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland, hield een inleiding over het vestigingsklimaat.

Einde aan braindrain
Jansen: ‘Een zwak punt van de provincie is dat de export achter blijft. Die bestaat vooral uit zuivel en andere agrarische producten. De Friese economie is té sterk regionaal gericht.’ Er zijn echter uiteraard ook positieve punten, zegt Jansen. Friesland had altijd te maken met een ‘braindrain’ van jonge mensen, maar die zwakt nu af. Inmiddels blijft 65% van de jonge mensen in de regio. Het lukt ook goed om nieuwe bedrijven naar de provincie te halen, hoewel dat soms niet zo zichtbaar is – het gaat vaak om kleinere bedrijven. Jansen noemt een belangrijk punt van aandacht voor de vastgoedsector: ‘Als kleinere bedrijven willen groeien, vinden ze geen geschikte locaties. Units voor 20–30 mensen zijn bijvoorbeeld in Leeuwarden dun gezaaid. Sommige bedrijven vertrekken om die reden naar Heerenveen en Sneek.’

Huisvesting voor starters
‘Incubators’ zijn van groot belang voor de Friese economie. Het aantal starters neemt enorm toe: 8% van de mensen die van scholen afkomen start een bedrijf. Jansen: ‘Er is dus genoeg aanvoer van onderaf. Een gebouw als The Big Building in Groningen, speciaal voor starters, zit helemaal vol met huurders. Zoiets kan in Leeuwarden ook. Het is echter vaak niet eenvoudig voor bedrijven de stap te maken van klein naar iets groter. Ze lopen dan tegen beduidend hogere (huisvestings-)kosten op en daar heeft de vastgoedsector geen goed antwoord op.’ Jansen noemt als voorbeeld het bedrijf Grendel (Serious Gaming), dat moeite heeft qua huisvesting op te schalen. Juko Schoonhoven herkent deze problemen echter niet: ‘Je moet als bedrijf kijken naar de plek waar je heen wilt; die plek moet je niet laten schieten op basis van de prijs.’

Eemshaven als voorbeeld
Jansen wijst op een succesvol gebied in het noorden: de Eemshaven, met zijn datacentra. Driekwart van het dataverkeer in Nederland loopt nu via de Eemshaven. Naast Google zijn daar partijen gevestigd met totaalconcepten, met allerlei faciliteiten zoals opslag in de cloud. Daar horen ook andere diensten bij, zoals een hotel. ‘In Friesland lijkt het initiatief Ecomunitypark van Anne Jan Zwart (mede-eigenaar van EcoStyle) daar veel op. Hij is van mening dat er veel gemiste kansen zijn bij de samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven. Je moet een totaalconcept aanbieden, en dat modulair opbouwen. Dat hebben we hier nodig.’
Jansen ziet een tweedeling onder ondernemers: ‘Jonge ondernemers delen heel makkelijk informatie, bijvoorbeeld via sociale media. De oudere garde houdt de kaarten voor de borst. Die twee groepen hebben te weinig contact met elkaar. Een aantal Friese ondernemers wil daar nu iets aan doen met de Talent Academy.’
 
Kansen rond voeding
Er liggen volgens Jansen in Friesland grote kansen voor Friesland rond belangrijke onderdelen van voeding: eiwitten (veeteelt) en koolhydraten (landbouw). ‘Er is nog steeds een tekort aan eiwitten in de wereld. Je kunt heel veel met zuivel doen. Als je koolhydraten uit voeding haalt, zijn er ook heel veel mogelijkheden. Fokker maakt met polymeren een ‘eetbaar’ vliegtuig. Het gaat om de ‘mindset’: zo wordt 10% van het roestvrij staal in Nederland geproduceerd in Friesland, omdat we hier zoveel watersport en voedingsindustrie hebben. Er zijn veel mogelijkheden dat door te ontwikkelen.’
Het is de vraag of de beschikbaarheid van aanbod een kwestie is bij bedrijven die zich in Friesland willen vestigen. Jansen: ‘Bij zittende bedrijven speelt aanbod inderdaad een rol, zoals onlangs bij een bedrijf uit Twente dat naar Groningen verhuisde (Kolham).’ De NOM schakelt daarbij overigens nauwelijks vastgoedadviseurs in.

Markt trekt aan
Koos Sinnige ziet dat de bedrijvigheid in Friesland weer toeneemt. ‘Vooral bij bedrijfsruimte. De kantorenmarkt is heel marginaal, en winkels hebben het heel zwaar als gevolg van e-commerce. Een probleem is de overdracht van oude naar de jongere garde. De ouderen hebben hun pensioen in het vastgoed zitten, de jongere garde mist geld en ondernemerschap. Ontwikkeling van bedrijven, daar moet het vandaan komen.’
Juko Schoonhoven ziet veel jonge mensen die positief bezig zijn. ‘De markt voor bedrijfsruimte trekt aan, die van winkels en kantoren blijft stagneren. Aan de andere kant: 2500 m² kwalitatief goede kantoorruimte in Leeuwarden is moeilijk te vinden. Heel veel kantoren worden omgebouwd tot woonruimte. In zorgvastgoed zit ook veel werk.’ Jan Land: ‘Ik ben gematigd positief. Op de bedrijventerreinen gaat het nog niet heel hard. Daarnaast is het voor ondernemers nog steeds lastig geld los te krijgen bij banken, maar ook daar lijkt een omslag aanstaande.’
Mikloos Knijff: ‘De winkelmarkt ontwikkelt zich inderdaad erg slecht. Maar toch: op de echt goede locaties stijgen de prijzen nog steeds. A-locaties worden gewoon verhuurd. De slechtere winkels gaan daarentegen voor bodemprijzen weg. Kantoorruimte kent tegenwoordig een heel ander prijsniveau. Een koopprijs van € 300–400 per m² is de nieuwe realiteit. Tegelijk liggen vraag en aanbod ver uit elkaar. Ik heb verschillende klanten die panden zoeken en ze echt niet kunnen vinden. Voor de prijzen die de huurders/kopers willen betalen, kun je zo’n pand echter niet realiseren.’
Aan de andere kant zien de vastgoedadviseurs grote belangstelling bij beleggers om kantoren – mits op de juiste plek – te transformeren tot woningen. En daar stijgen de prijzen fors.

Spreiding rijksdiensten
Gerben Dijkstra ziet bodemprijzen in de kantorenmarkt. ‘De markt is verstoord, als je ziet wat er door banken verkocht is. Zij hebben hieraan meegewerkt. Je ziet vooral kleinschalige transacties. In Friesland zijn er heel veel bedrijven die heel bescheiden hun werk doen. Wij moeten ons veel meer profileren. Jongere mensen verhuizen naar het midden of westen. De overheid moet ook investeren: Leeuwarden is groot geworden door de spreiding van rijksdiensten, zoals het Centraal Justitieel Incassobureau en de vestiging van de Postbank, tegenwoordig het ING complex met haar callcenter. Dit is een agrarische provincie: waarom zou het ministerie van Landbouw niet in Leeuwarden gevestigd kunnen worden?’
Peter Paulides verwacht dat de groei in Friesland in 2017 en 2018 verder zal aantrekken. ‘Wij lopen hier een jaar, anderhalf jaar achter. De kwaliteit van het aanbod is een punt. De betere kantoorpanden raken gevuld.’
Paulides wijst op het International Business Park Friesland (IBF) bij Heerenveen, dat heel lang leegstand kende, maar waar partijen nu weer investeren en bouwen op risico voor de verhuur. ‘Het is nog maar een handjevol, maar ze zijn er.’
Alle makelaars zien een mismatch tussen aanbod en vraag in Friesland. Veel directeur–grootaandeelhouders bezitten een pand dat hun pensioen moet veiligstellen. Juko Schoonhoven: ‘Veel bedrijfsgebouwen voldoen echter niet meer aan de eisen van deze tijd. Het is een stil probleem dat deze oude panden, in bezit van dga’s, fors zijn gedaald in waarde.’ Koos Sinnige: ‘Maar juist deze oude gebouwen worden wel opgenomen door beginnende bedrijven, al moet de prijs dan wel zo laag zijn dat het object kan concurreren met nieuwe gebouwen.’
Gerben Dijkstra: ‘En dat betekent dat je moet afschrijven op een gebouw; dat is immers niet meer dan een bedrijfsmiddel. Voor een dga is het dan wellicht verstandiger te investeren in huurwoningen, in plaats van het pensioen vast te leggen in bedrijfspanden.’