Blockchain zal ook voor vastgoeddeals wereldwijd doorbreken. Grote spelers uit de wereld van investment banking nemen daarbij het voortouw, aldus Avi Spielman.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2016
De Amerikaan Avi Spielman won onlangs voor zijn thesis over blockchain de entrepeneurprijs van het beroemde Massachusetts Institute of Technology (MIT), Center for Real Estate. De grote spelers in het vastgoed zijn geïnteresseerd, omdat met blockchain grote efficiëntieslagen te maken zijn bij complexe vastgoeddeals van vele honderden miljoenen euro’s. ‘Maar de echte doorbraak ontstaat als we blockchain gaan toepassen voor ‘mainstream’-deals’, zegt Spielman in een telefonisch interview vanuit Nashville, Tennessee.
De grote vraag is hoe we precies blockchain-technologie kunnen gebruiken in het vastgoed. ‘Het is een database, en daarvoor geldt: als je er rotzooi instopt, komt er ook rotzooi uit. Als je tussen de participanten in het vastgoed goede afspraken kunt maken, is de kracht van blockchain dat iedereen altijd over precies dezelfde en meest actuele informatie kan beschikken. Juist dat element kan heel veel efficiëntie in bestaande vastgoedprocessen opleveren en op termijn zelfs leiden tot een vergaande vorm van decentralisatie. Blockchain is overigens geen nieuwe uitvinding. Cryptologie bestaat al heel lang. De doorbraak zit in de manier waarop we met blockchain de informatie kunnen organiseren. Er is geen centrale server meer.’
Veiliger transacties
In de VS is er veel interesse voor blockchain bij verzekeringsmaatschappijen die zich bezighouden met ‘title insurance’, een verzekering tegen ontbrekende informatie die roet in het eten kan gooien bij een vastgoedtransactie. De VS kent geen goedgeorganiseerd kadaster zoals in Nederland, zodat zulke risico’s daar groter zijn. In zijn thesis concludeert Spielman dat vastgoedregistratie op basis van blockchain veel voordelen heeft ten opzichte van een conventionele database zoals die nu bij lokale Amerikaanse overheid wordt gebruikt. Hij deed daarvoor onderzoek in Davidson County, Tennessee. ‘Allereerst is blockchain veiliger. De technologie leunt op encryptie om transacties te valideren en de identiteit van alle betrokken partijen te bepalen. Verdere beveiliging is ingebouwd in het blockchain systeem doordat iedere mutatie van de database via een koppeling, ‘een hash’ in blockchain-jargon, altijd teruggrijpt op de laatst bekende situatie. Een mutatie wordt pas in het systeem geaccepteerd nadat in het systeem de juistheid van de transactie is vastgesteld. Eenmaal goedgekeurd kan de database worden vernieuwd op alle in het blockchain-netwerk verbonden computers. Iedere computer in het netwerk (node) beschikt daarna over de laatste versie van de transactiedatabase, de zogenaamde ‘single source of truth’.’
Terwijl transacties in het huidige systeem nog veel tijd en betrokken derden nodig hebben, zorgt deze digitalisering voor bijna real-time efficiëntieverbetering. ‘Valse’ transacties kunnen niet aan de blockchain worden toegevoegd zonder de toestemming van alle betrokken partijen, van wie de identiteit wordt geregistreerd. Het is ook niet mogelijk voor een frauduleuze deelnemer om achteraf transacties te veranderen. Spielman: ‘Daarmee biedt blockchain betrouwbaar inzicht in het historische verloop van transacties en biedt het tegelijkertijd mogelijkheden voor opsporing van zaken als identiteitsfraude en frauduleuze betalingen.’
Toename transparantie
Transparantie van het gehele systeem is een ander duidelijk voordeel van blockchain ten opzichte van conventionele, gecentraliseerde databases, zegt Spielman. Blockchain is van nature een gedecentraliseerde database die wordt onderhouden en gesynchroniseerd via een netwerk van computers. Alle transactiedata moeten consistent blijven tussen alle partijen om aan de blockchain toegevoegd te kunnen worden. Dit betekent dat meerdere partijen toegang hebben tot dezelfde data, en daarmee wordt de mate van transparantie opgevoerd. Dit in tegenstelling tot conventionele systemen, die zijn gebaseerd op verschillende ‘silo’ databases, die over het algemeen niet zichtbaar zijn buiten de eigen organisatie.
Minder kosten
Spielman komt daarmee op een belangrijke andere factor: efficiëntie. Qua concept zou het onderhouden van verschillende kopieën van een database (ledger) met blockchain niet efficiënter horen te zijn dan een enkele, gecentraliseerde database – of zelfs een gedeelde publieke database. Spielman: ‘De praktijk is echter dat organisaties voortdurend kopieën maken van databases die dezelfde transactie-informatie bevatten – en heel vaak zijn deze data conflicterend, waardoor kostbare, tijdverslindende controles nodig zijn. Een aanpak met blockchain zal de noodzaak voor dergelijke controleslagen minimaliseren. Binnen verschillende organisaties kan blockchain ervoor zorgen dat de noodzaak voor duplicatie van informatie wordt weggenomen. In het voorbeeld dat ik heb onderzocht, de landregistratie in Davidson County, moet dezelfde informatie nu twee keer handmatig worden ingevoerd en gecontroleerd.’
Meer liquiditeit
Spielman ziet dat blockchain leidt tot meer liquiditeit in de markt doordat er minder ‘misinformatie’ is, meer transparantie zodat er minder tijd nodig is om een transactie te doen. Hoe groter de deal, des te meer voordeel te behalen is. Spielman spreekt over ‘dramatische besparingen’ die dankzij blockchain te behalen zijn. Essentieel is daarbij wel dat de verschillende partijen in de markt het nut zien om informatie te delen. ‘Maar ik zie het gebeuren. In het vastgoed wordt steeds meer informatie gedeeld en men wordt steeds beter in het vinden van manieren daarvoor. Kijk naar Zillow, een database met informatie over 110 miljoen huizen in de VS.’
Daar staat tegenover dat het bestaande systeem goed werkt voor de vastgoedwereld. Sommige partijen zeggen: je kunt nu toch ook goed kopen en verkopen? Waarom is er dan verandering nodig? De geest is echter uit de fles, zegt Spielman, die signaleert dat er nu verrassend veel discussie is over de mogelijkheden van blockchain. ‘Er wordt heel veel kapitaal gestoken in start-ups, in ‘gamechangers’. Als je me vraagt of blockchain de toekomst van vastgoedtransacties is, dan is het antwoord ja!’
Vastgoed staat centraal voor een goedwerkende economie en blockchain zorgt voor betere informatie, meer veiligheid en betere transacties. Hij wijst op een bedrijf als Chromoway in Zweden, dat onder andere met het Zweedse kadaster werkt aan een blockchain-toepassing waarbij het veel gemakkelijk wordt voor alle partijen die betrokken zijn bij een vastgoeddeal om hun handtekening te zetten. ‘Blockchain zal blijven, daarvan ben ik overtuigd.’
Zoektocht naar protocollen
Er is nog wel een zoektocht gaande naar welk protocol de overhand zal krijgen. Dat hoeft helemaal niet het huidige protocol voor de bitcoin-technologie te zijn. Zo is Chromoway bezig met een protocol dat helemaal is gericht op toepassingen in vastgoed.
Spielman vindt het opvallend dat momenteel de grote partijen uit de financiële wereld, zoals Goldman Sachs en Morgan Stanley en hun partners als IBM, veel geld in blockchain-toepassingen stoppen. Voor die partijen zijn er op korte termijn besparingen te behalen met de nieuwe technologie, als het minder tijdrovend wordt om complexe transacties te doen.
Maar de echte doorbraak is de toepassing van blockchain bij vastgoedtransacties in brede zin, zegt Spielman. ‘Dan krijg je pas echt een versnelling. De wetgeving moet daar wel gelijke tred mee houden; een blockchain-protocol moet wel worden geaccepteerd door de overheid. Het ergste obstakel voor nieuwe technologieën is altijd bureaucratie.’
