De beleggingsmarkt registreert tot nu toe in 2016 het hoogste niveau in Q1–Q3 sinds het begin van de crisis. Van een ‘bubble’ die op springen staat is echter nog geen sprake
Door Petra Kooijman en Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
De Calcasa PropertyNL Analyzer registreerde in de eerste negen maanden van dit jaar een beleggingsvolume van ruim € 7,4 mrd, het op één na (2007) hoogste niveau ooit. 2015 was al een uitzonderlijk goed jaar qua volume (ruim € 12 mrd). De vraag is of de markt op weg is om dit in 2016 te overtreffen. Dat zal nog moeilijk worden, want het laatste kwartaal van 2015 kende een ongekende versnelling van de Nederlandse beleggingsmarkt naar meer dan € 6 mrd in één kwartaal. Ook lijkt het aantal beleggers dat in Nederland zaken kan gaan doen voorzichtig af te nemen. Reden is het gebrek aan goede beleggingsmogelijkheden. De markt is behoorlijk ‘afgegraasd’ als het gaat om opportunistische mogelijkheden voor beleggers die hoge rendementen willen halen. ‘Core’ beleggingen met een laag risico zijn inmiddels zo hoog geprijsd dat beleggers voorzichtiger worden.
Uitwijken naar secundair vastgoed
We zien dat institutioneel geld nu ook uitwijkt naar meer secundaire locaties. Zo kocht UBS in oktober voor circa € 30 mln kantoorgebouw de A Factorij in Amsterdam van particuliere belegger Solidiam. Het was voor het eerst sinds lange tijd dat UBS, een van de grootste vastgoedinvesteerders in Europa, een aankoop deed in Nederland.
PropertyNL schat het bruto-aanvangsrendement op ruim 7%. De A Factory maakte ooit deel uit van een directe vastgoedportefeuille die het bedrijfstakpensioenfonds Zorgverzekeraars (SBZ) in 2009 verkocht aan Solidiam. Deze particuliere belegger acht de tijd nu rijp om te profiteren van de gunstige stemming in de markt.
De deal is interessant, omdat UBS investeert namens institutionele beleggers. Die zijn tot nu toe vooral te zien geweest op de toplocaties in Amsterdam, zoals de Zuidas en de IJ-oevers, bijvoorbeeld bij de recente verkoop van Piet Hein Buildings aan een Fins pensioenfonds en een Franse verzekeraar.
BAR’en dalen verder
Op alle markten leidt de enorme belangstelling van beleggers tot aanvangsrendementen die we tot nu toe nog niet in de Nederlandse markt gezien hebben. Zo bedraagt in Amsterdam het brutoaanvangsrendement voor het beste kantoorvastgoed inmiddels 5,4%. De verwachting is dat, als gevolg van de enorme kooplust, de aanvangsrendementen in de zes beste kantoorsteden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en
Den Bosch) de komende maanden verder zullen dalen.
Toch betekent dat nog niet dat de Nederlandse toplocaties overprijsd zijn. Van een bubble is nog geen sprake. Syntrus Achmea citeert in zijn recente Outlook een internationale vergelijking die laat zien dat de aanvangsrendementen nog iets verder zouden kunnen dalen. Bovendien is er een trend zichtbaar dat beleggers mondiaal lagere looptijdrendementniveaus lijken te accepteren. De risicopremies op vastgoed (het verschil tussen aanvangsrendement en de rente op staatsleningen) zijn nog steeds fors, terwijl de risico’s in opgaande markten bij een relatief economisch stabiel kader binnen de perken blijven. Nu de rente van staatsobligaties naar verwachting voor een langere termijn op een laag niveau zal liggen, komen er steeds meer partijen die met lagere looptijdrendementen van andere asset classes genoegen nemen. Terwijl het rendement op staatsobligaties rond de nul beweegt, is elke beperkt risicodragende investering die een rendement van enkele procenten weet te genereren een aantrekkelijke aanvulling op de portefeuille.
Gebruikersmarkt kantoren: herstel zet door
Op de kantorenmarkt zagen we vorig jaar een herstel naar een opname van 1,2 mln (500 m² en groter). Over de eerste negen maanden van dit jaar lijkt dit herstel zich door te zetten, want met een kleine 700.000 m² werd er circa 50.000 m² meer opgenomen dan in dezelfde periode vorig jaar. Het is echter de vraag of de opnamevolumes van begin deze eeuw van meer dan 2 mln m² per jaar ooit nog gehaald gaan worden.
In de pas verschenen Outlook 2017–2018 schrijven de onderzoekers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance dat de kantorenmarkt sterk is veranderd; denk bijvoorbeeld aan minder m² per werknemer, nieuwe werkvormen en verandering in de locatievoorkeuren van de huurder. Kijkend naar de locatie, zien we een sterke groei van grote steden in plaats van satellietsteden. Binnen de steden is de vraag naar stationlocaties sterk gegroeid en heeft het parkeren aan belang ingeboet. Ook hier is er een sterke scheiding tussen de topsteden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en in mindere mate Den Bosch en de overige kantoorsteden. Op de beste plekken op de kantorenmarkt, met de toplocaties in Amsterdam voorop, tekent zich een schaarste af.
Kijkend naar de wensen van de gebruiker, vraagt het nieuwe werken om transparante kantoren met grote vloeren die flexibel indeelbaar zijn, of meer kleinschalige kantoren op stations en centrumlocaties met een duidelijke identiteit. Dienstverleningsconcepten, naast een flexibele huurmogelijkheid, een hoog voorzieningenniveau, de belevingswaarde en een gezonde werkomgeving, zijn in toenemende mate bepalend voor het verhuursucces van kantoren. Dit vraagt erom innovatief property management concreet te maken, evenals een andere opstelling van taxateurs bij de waardering van kortlopende contracten. Voor 2017 verwacht prominente belegger Syntrus Achmea een verdere tweedeling, herstellende waarden en huurniveaus op de beste plekken in de vijf kantoorsteden en aanhoudende afwaarderingen aan de onderkant van de markt.
Noord-Nederland profiteert minder
Die differentiatie komt ook tot uitdrukking in de kantorenmarkt in Noord-Nederland. Daar is het herstel veel minder zichtbaar dan in de Randstad. Zoomen we bijvoorbeeld in op de provincie Friesland, dan valt op dat van een duidelijk herstel in 2015 geen sprake is geweest. De opname in de hele provincie bleef steken op bijna 12.000 m², tegen 16.000 m² in 2014. Over de eerste negen maanden werd ruim 3000 m² geregistreerd in Friesland, tegen ruim 11.000 over de eerste drie kwartalen vorig jaar.
In het rondetafelgesprek over de Friese vastgoedmarkt elders in deze editie constateert Gerben Dijkstra van Dijkstra Bedrijfsmakelaardij dat je momenteel vooral kleinschalige transacties ziet in de kantorenmarkt. In Friesland zijn er heel veel bedrijven die heel bescheiden hun werk doen. De kantorenmarkt in Leeuwarden is destijds groot geworden door de spreiding van Rijksdiensten, zoals het Centraal Justitieel Incassobureau en de vestiging van de Postbank, tegenwoordig het ING complex met haar callcenter. Die impuls van overheidswege ontbreekt nu en zorgt voor veel lagere volumes.
