Steeds meer woningen worden in Amsterdam gekocht met het doel deze te verhuren. Ongeveer één op de zes huizen valt in de categorie 'buy to let', blijkt uit onderzoek van ING Economisch Bureau.
Dit betreft kopers met 2 tot 9 woningen, waarvan het gekochte niet het hoofdverblijf is en geen recreatiewoning. Volgens ING Economisch Bureau heeft de sterke vraag vanuit particuliere investeerders een opwaarts effect op de prijzen. De komende jaren wordt dit effect niet kleiner, gezien het beperkte aandeel vrije sectorhuurwoningen en de nog altijd hoge aanvangsrendement in de hoofdstad.
De jaren voor de crisis was 11% van de transacties op de Amsterdamse woningmarkt een 'buy to let' aankoop, nu is dat opgelopen naar 16%. 'Pas op de lange termijn wordt de opwaartse druk van buy to let op de Amsterdamse woningmarkt vermoedelijk iets kleiner', aldus het onderzoek dat vandaag is verschenen. 'In de hoofdstad worden relatief veel vrije sectorhuurwoningen gebouwd. Als de gemeente dit beleid de komende jaren doorzet, wordt de huurvoorraad groter. Dit kan huurprijzen dan drukken, waardoor investeren in woningen minder aantrekkelijk wordt.'
Des te meer de woningmarkt wordt beïnvloed door investeerders, des te gevoeliger deze volgens ING Economisch Bureau is voor schokken. De aard van de vraag wordt namelijk vluchtiger: beleggers worden gedreven door rendement. 'Wanneer zij in andere markten meer rendement verwachten (bijvoorbeeld als de rente stijgt), zal de vraag naar woningen terugvallen. Zo verhoogt de rol van beleggers het risico op een prijscorrectie.'
Huizenprijzen spectaculair gestegen
In Amsterdam zijn huizenprijzen de laatste jaren spectaculair gestegen. In het derde kwartaal van 2016 betaalden kopers gemiddeld € 376.000 voor een woning, ruim € 50.000 meer dan een jaar eerder. De gemiddelde Amsterdamse woning gaat op dit moment voor de helft meer van de hand dan een gemiddelde woning elders.
Aangezien woonruimte in Amsterdam gemiddeld veel kleiner is dan elders in Nederland, is het verschil in vierkante meterprijzen nog groter. Voor een vierkante meter woonruimte in Amsterdam wordt inmiddels bijna 90% meer betaald dan elders in Nederland.
Hierdoor is de betaalbaarheid snel en sterk afgenomen. De komende jaren zouden prijzen in de hoofdstad daarom minder hard moeten stijgen. Wanneer ze echter in hetzelfde tempo doorstijgen, neemt het risico op een prijscorrectie toe, stelt ING Economisch Bureau in zijn onderzoek. Prijsstijgingen worden dan namelijk steeds minder ondersteund door fundamentele, maar meer door vluchtige ‘drivers’. Voorbeelden zijn de fluctuerende vermogensstromen van ouders en beleggers en de hooggespannen verwachtingen op verdere prijsstijgingen.
'Door deze veranderende aard van de vraag neemt de gevoeligheid voor schokken toe. Huizenprijzen kunnen nog jaren doorstijgen. Buitenlandse steden als Londen en Stockholm laten zien dat huizenprijzen jarenlang bovengemiddeld kunnen stijgen zonder dat een correctie volgt. Huizenprijsdalingen worden vaak in gang gezet door een ‘trigger’. Denk aan economische tegenwind, forse rentestijgingen of strengere regelgeving. Het is zeer belangrijk wat zo’n trigger vervolgens doet met het sentiment. Wanneer mensen niet langer geloven dat prijzen zullen stijgen, kan dat een prijscorrectie veroorzaken of verdiepen. De recente crisis is hiervan een goed voorbeeld.'
Gerelateerde artikelen:
