‘We staan op een kruispunt’

Een belangenorganisatie kan zich sterk maken voor alleen de eigen leden of voor
de gehele sector. NVM BOG streeft naar het laatste. Doel is een betere marktwerking
door meer kennis van de markt, research en expertise.

Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 19

door Paul Wessels

De NVM moet veel meer dan nu het geval is een overkoepelend
orgaan worden voor het vastgoedavies in
Nederland met een sterke lobby naar de overheid, ontwikkeling
van kennis en scholing. ‘We staan als NVM
op een kruispunt: of we slaan de vleugels uit en ontwikkelen
ons verder tot een werkelijke brancheorganisatie
voor de makelaardij, óf we vertegenwoordigen
vooral de belangen van kleinere, lokale makelaars.’
Dat zegt Evert Jan Eggink (50), sinds dit voorjaar voorzitter
van NVM bedrijfsonroerend goed (BOG) als opvolger
van Marijn Snijders. Eggink werkt sinds 1983 in
de makelaardij. Hij was eigenaar/directeur van Eggink
Maalderink makelaars, een bedrijf dat hij enkele jaren
geleden heeft verkocht en hij is momenteel actief vanuit
Deventer als zelfstandig adviseur.
Eggink signaleert dat het vak van vastgoedprofessional
op dit moment ‘enorm’ verandert. De tijd van de traditionele
makelaar is passé. Eggink noemt als een voorbeeld
de opkomst van taxateurs die een vastgoeddeal
tot in de details kunnen ‘uitrekenen’ en daarmee een
steeds belangrijker rol spelen voor de opdrachtgever.
De markt voor commercieel onroerend goed maakt
daarmee een geheel andere ontwikkeling door dan de
woningmarkt, waar de rol van de makelaar als taxateur

juist kleiner is geworden. ‘De
expertise komt op een veel hoger
niveau en daarmee wordt
de rol van opleidingen ook
belangrijker’, zegt Eggink.
De internationalisatie van de
vastgoedbranche maakt ook
dat Nederlandse vastgoedadviseurs
veel meer aansluiting
proberen te zoeken bij internationale
netwerken en de
daarbij behorende kennis. Bij
het verbeteren van die kennis
én die van opleidingen voor
vastgoedadviseurs wil NVM
BOG een hoofdrol spelen.
Voor een brancheorganisatie is marktkennis belangrijk.
NVM BOG is daarom voorstander van verbetering
van het dataonderzoek en
werkt aan een systeem waarbij
de voorraad commercieel
onroerend goed in Nederland
centraal staat. Eggink: ‘Dat
kunnen we als NVM zélf realiseren
en we zetten de eerste
stappen, maar wellicht is het
efficiënter om de handen ineen
te slaan met andere initiatieven
zoals RealNext.’ In
de stichting RealNext werken
inmiddels meer dan vijftig
makelaars samen bij het in
kaart brengen van het landelijke
aanbod commercieel onroerend goed. Eggink benadrukt
dat het niet gaat om de dataverzameling zélf,
maar om de research waarmee de NVM-leden zich
kunnen profileren. Duidelijk is dat lokale makelaars,
die vaak NVM-lid zijn, bij het verwerven van beter inzicht
in de markt een belangrijke rol vervullen. Voor
lokale spelers zijn midden- en kleinbedrijf belangrijke
klanten. Maar niet alleen voor lokale makelaars: ook
landelijke spelers interesseren zich steeds meer voor
deze markt. Een voorbeeld van de toegevoegde waarde
die de NVM kan bieden was het onderzoek naar de
markt voor kleinschalige kantoorpanden, dat de NVM
eerder deze maand presenteerde. Uit het rapport (zie
samenvatting elders op deze pagina) blijkt dat in deze
markt vraag en aanbod steeds verder uit elkaar lopen.
Samen met Loek Hermans, voorzitter van MKB Nederland
en de Verenging voor Nederlandse Gemeenten
(VNG) wil de NVM nu bevorderen dat lokale overheden
én marktpartijen meer voor het midden- en kleinbedrijf
gaan doen. Ook voor niet-leden van de NVM,
die eveneens hun omzet genereren bij het midden- en
kleinbedrijf, is een dergelijke lobby van belang. Zeker
voor wie beseft dat de groei van de Nederlandse economie
in toenemende mate komt van kleine en middelgrote
bedrijven.


Markt van kleine kantoren vergeten segment
De markt van kleinschalige kantoorpanden - tot 500
m² - wijkt aanzienlijk af van de markt van grotere
panden. Dit verschil uit zich onder meer in een veel
kortere looptijd van kleinschalige kantoorpanden.
er is kwantitatief voldoende aanbod, maar dit aanbod
sluit niet aan bij de vraag van het bedrijfsleven.
kleine bedrijven kunnen de gewenste kwaliteit kantoorruimte
vaak niet vinden. en dat in een economie
waar de gemiddelde grootte van bedrijven – mede
door het uitbesteden van werkzaamheden – afneemt
en het aantal kleine bedrijven toeneemt. De markt
van kleinschalige kantoorpanden is volgens de nVM
een vergeten segment.
nVM BoG onderzocht de markt van kleinschalige
kantoorruimten in de 70 grootste kantoorgemeenten
in nederland. aan de aanbodzijde is de rol van
gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers onderzocht.
aan de vraagzijde is gekeken naar voorkeuren
van kantoorgebruikers en hun beoordeling
van de vestigingsmogelijkheden. Met de uitkomsten
van een enquête onder nVM-makelaars is een beeld
geschetst van de nederlandse markt van kleinschalige
kantoorruimte.
De vraag naar kleinschalige kantoorruimte nam de
afgelopen 10 jaar in meer dan 60 procent van de
kantorensteden toe, terwijl de vraag naar grotere
kantoorpanden (vanaf 500 m2) in 28 procent van de
steden toenam en in 30 procent van de steden afnam
(zie figuur 1).
De kleinere kantoorgebruiker is op zoek naar panden
met een eigen identiteit en uitstraling, een goede be-
reikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden. Driekwart
van de ondervraagde bedrijven geeft aan dat het
aanbod kwalitatief niet helemaal aan hun eisen voldoet.
Vooral de ligging, de grootte van het pand, parkeermogelijkheden
en de mogelijkheid om een eigen identiteit
uit te stralen scoort bij veel bedrijven onvoldoende.
er bestaat hierdoor in veel van de gemeenten een blijvende
vraag gericht op nieuwere, kleinere zelfstandige
panden. Gemeenten en ontwikkelaars spelen echter
onvoldoende in op deze behoefte. een grote meerderheid
van de kantoorgebruikers zou graag een pand voor
zichzelf willen hebben (single tenant), terwijl slechts de
helft van de bedrijven dit weet te bereiken.
Figuur 1: De ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte
in de afgelopen 10 jaar in de 70 nederlandse
kantorensteden. zelfstandige kleinschalige kantoorruimten
zijn verspreid door gemeenten te vinden in
zowel geschikte als minder geschikte panden en locaties.
kantoorgebruikers hebben voorkeur voor singletenantkantoorpanden,
op een centrumlocatie of op een
kantorenpark.
Maar in 70 procent van de steden is een tekort aan dergelijke
gebouwen, terwijl er aan zo’n ruimte in multitenantgebouwen
in de meeste steden een overschot is
(zie figuur 2). Dit is de belangrijkste oorzaak waarom
bedrijven moeilijk een kleinschalig kantoorpand met
een eigen identiteit kunnen vinden.
Figuur 2: het marktevenwicht in het aanbod van kleinschalige
kantoorruimte in multi- en single-tenantkantoorgebouwen.
het overgrote deel van de bedrijven
in nederland is kleinschalig van omvang. Van de
bedrijven werkzaam in de sectoren ‘Financiële instellingen’
en ‘zakelijke dienstverlening’ heeft 97 procent
minder dan 20 werkzame personen. De kleinschalige
bedrijvigheid vormt daarmee een stabiele factor op
de kantorenmarkt. Daarnaast neemt de gemiddelde
grootte van bedrijven af, waardoor een blijvende en
zelfs toenemende vraag wordt verwacht vanuit kleine
bedrijven. zowel voor de overheid als voor marktpartijen
betekent dit dat er voordeel valt te halen uit het
creëren van passend aanbod voor kleine bedrijven.
het aanbod van kantoorruimte op de markt wordt
vooral bepaald door gemeenten, projectontwikkelaars,
beleggers en makelaars. Dit zijn de partijen die
zorg dragen voor de beleidsmatige (planologische)
mogelijkheden, de financiering van de ontwikkeling,
de daadwerkelijke bouw en de afzet van de panden.
Uit het onderzoek blijkt dat deze vier partijen hoofdzakelijk
gericht zijn op grotere panden en grootschalige
ontwikkelingen. De verantwoordelijkheid voor de
ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte leggen
ze, ieder afzonderlijk, bij de andere partijen.
In meer dan de helft van de gemeenten ontbreekt specifiek
gemeentelijk beleid voor kleinschalige kantoorruimten.
In een vijfde van de steden belemmert het
door de gemeente gevoerde beleid de ontwikkeling
van kantoorruimte tot 500 m2, hoewel in een kwart
van de steden de gemeente zich wel actief en bevorderend
op de markt richt.
er lijkt meer aandacht in gemeenten te komen voor
dit marktsegment. toch blijft het de vraag of dit de
komende jaren zal leiden tot gestructureerd beleid en
concrete vestigingsmogelijkheden. Gemeenten hebben
vooral een afwachtende houding en blijven naar
de marktpartijen kijken voor initiatieven. Maar er is
een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten bij
het verbeteren van de vestigingsmogelijkheden voor
kleinschalige kantoorgebruikers. Gemeenten kunnen
marktinitiatieven ondersteunen door minder hoge of
geen voorverhuureisen te stellen en door de ontwikkeling
van kleinschalige kantoorruimte op bedrijventerreinen
in bestemmingsplannen mogelijk te maken.
Dit laatste heeft als voordeel dat de grondprijs op
bedrijventerreinen lager is, waardoor de ontwikkeling
van (zelfstandige) panden ook beter mogelijk wordt.
Gemeenten moeten proactief planologische mogelijkheden
creëren en actief opereren om marktpartijen te
stimuleren en te faciliteren.
Projectontwikkelaars zijn over het algemeen actief in
het segment boven de 1.500 m². kantoorruimte onder
de 500 m² wordt als erg klein en weinig lucratief
gezien omdat schaalvoordelen ontbreken. ook beleggers
hebben weinig interesse in het kleinschalige
marktsegment. De ontwikkeling van kleinschalige
kantoorpanden of bedrijfsverzamelgebouwen vinden
zij vaak te risicovol. zij zien onvoldoende rendement
ten opzichte van de risico’s, vooral omdat de gemiddelde
huurprijzen voor kleinere panden niet opkunnen
tegen de huren in grotere gebouwen op a-locaties.
het is dan ook de vraag of grote ontwikkelaars en beleggers
op korte termijn zullen meegaan in de trend
van meer aandacht voor kleinschalige kantoorgebruikers.
ze beseffen dat de markt van kleinschalige
kantoorgebruikers onvoldoende bediend wordt, maar
wijzen op het onzekere karakter van deze nichemarkt.
om geld te verdienen met het ontwikkelen van kleinschalig
aanbod aan kantoorruimte is verandering in
denken nodig. afstappen van het traditionele denken
in 5- en 10-jarige huurcontracten en eisen op het gebied
van voorverhuur. Flexibiliteit is volgens de nVM
geboden, zowel in het ontwerp van de gebouwen als
in de financieringsconstructies en de wijze van verhuur.
De uitdaging voor de ontwikkelaar ligt hierbij in
de realisatie van ‘betaalbaarheid’. Met meer flexibiliteit
en lef kan deze nichemarkt beter worden bediend
dan nu het geval is.