De afstand tussen een gebouw en een station is statistisch gezien niet doorslaggevend voor het doorgaan van de transformatie van een kantoor dat langdurig leegstaat.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 23 november 2018
Frank van der Sluys, hoofd Research bij Cushman & Wakefield, deed in zijn MSRE-scriptie een verkennend kwantitatief onderzoek naar doorslaggevende kenmerken voor transformatie van kantoren die eind 2009 structureel in aanbod stonden.
Van der Sluys zocht naar significante verbanden tussen de afhankelijke variabele ‘transformatie’ en 19 onafhankelijke variabelen. Dit betreft markt-, locatie- en objectspecifieke kenmerken. Uit de multiregressieanalyse bleek dat er vier kenmerken van doorslaggevend belang zijn geweest voor het transformeren van kantoren die eind 2009 structureel in aanbod stonden. Het gaat om het voorzieningenniveau in de directe omgeving, de grootte van de aangeboden metrage, de verhouding tussen de aangeboden metrage en het totaal oppervlak van het kantoor en het bouwjaar.
De kans op transformatie is groter als het voorzieningenniveau in de directe omgeving van een kantoor hoger is. Hoewel het is beschreven als een kenmerk van kansrijke kantoren, blijkt dus ook dat het voorzieningenniveau een bepalende factor is voor het transformeren van kantoren die al drie jaar of langer niet op de interesse van gebruikers kunnen rekenen.
Voor iedere 1000 m² extra aanbod geldt dat de kans dat een kantoor wordt getransformeerd toenam. Op basis van dit kenmerk heeft het kantoor met de grootste metrage aanbod in de onderzoekspopulatie meer kans om getransformeerd te worden dan het kantoor met de kleinste metrage aanbod.
Ook voor de verhouding tussen de beschikbare metrage en het totaal oppervlak van een kantoor, geldt dat een kantoor eerder wordt getransformeerd als het aandeel in aanbod groter is. Een kantoor dat geheel leeg staat heeft dus meer transformatiekansen dan een kantoor waarvan de helft van de totale metrage leeg staat. De verklaring hiervoor is simpel: een kantoor waarin nog gebruikers actief zijn, is niet eenvoudig in zijn geheel te transformeren.
Misschien is de meest verrassende bevinding van dit onderzoek wel dat er voor de afstand naar het station juist geen significant verband gevonden is. Uitgaande van de theorie van Von Thünen (Lambooy et al., 1997) was de verwachting dat juist de afstand tot stations een doorslaggevende factor zou zijn.
