‘Nog steeds op zoek naar evenwicht’

Vastgoedadviseurs van vijf verschillende kantoren spraken tijdens een rondetafelgesprek over de laatste trends in Den Haag. Aan tafel zaten Brian Beers (COG Makelaars), Roel Lamb (CBRE), Steven de Neeff (Local Joe), Renske Miedema (Miedema Makelaardij) en Marcel Leeflang (Cushman & Wakefield).

Wennen aan de overgang
Het is duidelijk dat de stad, die wordt gedomineerd door de overheid en grotere bedrijven als werkgever, moet wennen aan de overgang naar een andere economische structuur. Het Rijk blijft kantoorruimte afstoten en een dominante speler als Shell krimpt verder in.
Den Haag wil (nieuwe) inwoners een gevarieerd aanbod van woningen aanbieden en meer werkgelegenheid aantrekken. De stad wil haar internationale karakter versterken, ter ondersteuning van de belangrijke toeristische sector in de stad en om een aantrekkelijke vestigingslocatie te vormen voor internationale organisaties en bedrijven.
Onverdeeld positief zijn de vastgoedadviseurs over de kansen in de woning(beleggings)markt. De afgelopen tien jaar is het inwoneraantal gestegen van 480.000 naar 524.000. In 2040 zal de stad volgens de ramingen tussen 570.000 en 660.000 bewoners tellen.
De woningbouwambities moeten een jaarlijkse toename van ongeveer 4000 inwoners per jaar opvangen. Tot 2040 wil de gemeente planologische ruimte reserveren voor in totaal 50.000 woningen. Intensivering zal plaatsvinden in de stadsdelen Binnenstad, Central Innovation District (rond CS), Binckhorst, Kustzone en Westlandse Zoom.
Een deel van de behoefte aan woningen kan worden gerealiseerd via transformatie van leegstaande kantoren. In 2015 is voor een volume van 93.000 m² vergunningen verleend voor kantorentransformatie, inclusief sloop. Er is in 2015 voor bijna 140.000 m² daadwerkelijk met transformatie-ingrepen gestart. Voor 2016 is er voor meer dan 250.000 m² aan aanvragen gedaan. De verwachting is dat de transformatiemogelijkheden in 2017 weer afnemen en de vraag naar nieuwe kantoorruimte toeneemt, aldus de gemeente.

Kantorenmarkt blijft stagneren
Brian Beers van COG Makelaars denkt dat de vraag naar kantoren niet zo snel toeneemt als de gemeente hoopt. ‘Er zijn natuurlijk kantoorpanden waarin is geïnvesteerd en die het goed doen, maar over het algemeen blijft Den Haag achterlopen, met name vergeleken met Amsterdam.’ Marcel Leeflang van Cushman & Wakefield vertelt dat er in 2016 in Den Haag weinig transacties van boven de 1500 m² hebben plaatsgevonden. ‘Het uitblijven van deze grotere transacties heeft ook een grote invloed gehad op het teleurstellende opnameniveau van het afgelopen jaar. De kantooropname in 2016 is zelfs met 51% afgenomen ten opzichte van de opname in 2015.’ Beers merkt op dat er nog steeds forse incentives worden weggegeven en dat er veel kantoorruimte beschikbaar is op locaties waar de overheid zich heeft teruggetrokken, bijvoorbeeld in de omgeving van het Binnenhof. Hij merkt inmiddels wél dat het aantal bezichtigingen van kantoorpanden duidelijk toeneemt.
Hij wijst op ambities om van de nu verpauperde werklocatie Binckhorst een levendige stadswijk te maken. Die plannen bevinden zich nu in het stadium van het uitwerken van stedenbouwkundige ontwerpen. Beers: ‘Daarmee werkt de gemeente aan het terugbrengen van het tekort aan betaalbare woningen. Tegelijk leidt die golf van transformaties gek genoeg weer tot een tekort aan courante kantoorruimte, belangrijk om bedrijven te trekken. Het is essentieel dat je in een gemengd gebied zit als je succesvol wilt zijn met een kantoorpand.’

Inkrimpende olie-industrie
Ook Roel Lamb van CBRE vindt dat het Den Haag nog niet goed lukt bedrijven aan te trekken. ‘Jacobs is een van de weinige voorbeelden van bedrijven die naar Den Haag zijn gekomen.’ Steven de Neeff van adviseur Local Joe, vooral sterk in de winkelmarkt, merkt zelfs dat er bedrijven vertrekken uit Den Haag.
Vlak na de zomer werd bekend dat het Amerikaanse ingenieursbureau Jacobs van Leiden naar Den Haag gaat verhuizen. Het kantoor dat Jacobs onlangs in Den Haag heeft betrokken, ligt aan de Wilhelmina van Pruisenweg in het Beatrixkwartier, naast het hoofdkantoor van Siemens. Ingrid van Engelshoven (wethouder Kenniseconomie Den Haag) zei dat de vestiging van een mondiale speler als Jacobs zou bewijzen dat de investeringen in het vestigingsklimaat hun vruchten afwerpen.
Lamb merkt echter nog weinig effecten van het economisch herstel op de vastgoedmarkt in Den Haag. ‘De olie-industrie krimpt verder in. Wij adviseren Shell en merken dat ze vooral minder ruimte innemen. Van een positief effect van de Brexit zullen we in Den Haag niet zo snel iets zien.’
Brian Beers vult aan: ‘Het valt toch op dat in Den Haag de prijzen van commercieel vastgoed niet stijgen, of je er nu bijvoorbeeld een energielabel opplakt of niet.’

Universiteiten zijn een lichtpunt
Roel Lamb: ‘Het is gek dat Den Haag achterloopt als vestigingslocatie, want de stad is goed bereikbaar. Ik denk dat het belangrijk is dat we Den Haag beter moeten promoten en dat we de werkgebieden goed in het zicht moeten brengen. Dat is ook de boodschap van Den Haag Nieuw Centrum (waarvan Lamb bestuurslid is, red.).’
Lamb wijst erop dat Rotterdam er de afgelopen jaren in is geslaagd hoog te scoren in de internationale reisgidsen. Zij hebben geïnvesteerd in een effectieve campagne met aandacht voor de opvallende architectuur en de cultuur in de stad. ‘In het centrale zakendistrict in Den Haag is onvoldoende onderscheidende architectuur. Er zijn wat dat betreft kansen in de Binckhorst. Het gaat om de ambities die we in deze stad willen neerzetten. Dan pas komt er een vestigingsklimaat in zicht waarbij eindgebruikers hogere huren willen betalen om maar daar te kunnen zitten.’
Waar liggen de kansen? Steven de Neeff van Local Joe noemt als positief punt voor het vestigingsklimaat dat jonge studerende mensen steeds vaker in de stad blijven ‘hangen’. ‘Dat heeft ermee te maken dat kennisinstellingen, en dan met name de universiteit Leiden, hun aanwezigheid in de stad uitbreiden. Dat is een goede zaak voor een stad die veel jonge mensen naar elders ziet vertrekken om te gaan studeren, bijvoorbeeld naar Amsterdam. We moeten naar een klimaat waarbij jonge mensen graag in deze stad willen zijn.’
Ook Marcel Leeflang van Cushman & Wakefield denkt dat de toekomst van de stad ligt in een juiste balans tussen bereikbaarheid, kennis (Haagse Hogeschool, Universiteit Leiden) en woongenot. Hij wijst op het snel toenemende aantal inwoners van de stad. ‘Het aanbod van kansarme kantoren ligt in Den Haag (39%) nog steeds boven het landelijk gemiddelde (34%) en blijft, gelet op de vraag, kansen bieden voor transformatie.’
Roel Lamb noemt eveneens de samenwerking tussen de universiteiten van Delft en Leiden en de rol die Den Haag daarbij speelt een ‘lichtpunt’. ‘Spin-offs van een universiteit worden steeds belangrijker.’
Hij merkt daarentegen nog maar weinig impact van de ambities die Den Haag heeft met The Hague Security Delta (HSD), waarmee de Hofstad steeds meer een stad van veiligheid moet worden. HSD werd drie jaar geleden opgericht door een consortium van bedrijven, onderwijsorganisaties, wetenschappelijke instellingen en de gemeente.
Renske Miedema van Miedema Makelaardij ziet vooral dynamiek en dus kansen in het midden- en kleinbedrijf. In Den Haag is zij een van de weinige vrouwen die zelfstandig in het commercieel vastgoed actief is. Ze heeft zich gespecialiseerd in aankoop, aanhuur, verkoop en verhuur van winkels en kantoren voor kleinere bedrijven tot circa 1000 m². Miedema: ‘Heel veel ondernemers in deze regio zijn actief bezig met hun bedrijf en zijn op zoek naar kleinere metrages. De vastgoedsector kan daar beter op inspelen.’ Het aanbod voldoet (zeker bij winkelruimte) niet aan de vraag.

Impact van Mall of the Netherlands
Op de winkelmarkt ziet winkelspecialist Steven de Neeff vooral bij spelers in het lagere prijssegment veel dynamiek. Hij wijst op nieuwkomers op de Haagse markt als TK Maxx en Decathlon. Tegelijk neemt de tweedeling in de winkelmarkt, tussen goede en slechte winkelgebieden, steeds verder toe.
Hij wijst op de zorgen over de impact van winkelcentrum Leidsenhage van Unibail-Rodamco, dat na de uitbreiding en verbouwing in 2019 zal verdergaan als ‘Mall of the Netherlands’. Het wordt het grootste volledig overdekte winkelcentrum van Nederland, met circa 280 winkels, horecagelegenheden, een bioscoop met tien zalen, flagship stores met internationale retailers en de versstraat genaamd Fresh. Unibail-Rodamco investeert bijna € 500 mln in de realisatie van de plannen.
Een aantal samenwerkende pensioen- en vastgoedfondsen die beheerder zijn van winkelcentra in de buurt hebben eerder bezwaar aangetekend tegen de plannen bij de Raad van State. Ook ondernemers in de buurt en winkeliersverenigingen uit Leiden en Voorschoten maken zich zorgen. Toch mocht Unibail-Rodamco van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Leidschendam doorgaan met het project. Leeflang: ‘De Mall of the Netherlands wordt inderdaad erg groot en er zijn – terecht – veel zorgen over de invloed die dat gaat hebben op andere winkelgebieden in de regio.’