De nationalisatie van SNS Reaal legt pijnlijk bloot hoe zeer De Nederlandsche Bank achter de feiten aan heeft gehold. Nu de constructie met CVC is mislukt, kan het ministerie van Financiën niet anders dan volledig openheid geven. Uit het overzicht blijkt dat de toezichthouder in 2012 circa € 2 mrd vastgoedrisico’s heeft ontkend.

Vrijdag heeft de minister van Financiën de reddingsoperatie afgekondigd waar al sinds begin 2012 op is aangedrongen. Nu is er in totaal € 11,4 mrd aan steun mee gemoeid (directe steun, leningen, garanties en een heffing op de banken).

In het jaarverslag over 2011 heeft SNS Reaal een in de ogen van het vastgoed rooskleurige voorstelling van zaken gegeven over de waarde en risico’s van de vastgoedportefeuille ten bedrage van ongeveer € 9 mrd (minus € 0,7 mrd aan voorzieningen). Voor 2012 zou een afboeking moeten plaatsvinden - volgens SNS Reaal zelf - tussen de € 1,4 mrd en € 2,1 mrd. Hierbij is de aanname dat deze inschatting is gemaakt conform de eisen en inzichten van de toezichthouder.

Het ministerie van Financien heeft echter in oktober contra-expertise gevraagd bij Cushman & Wakefield die uitging van € 3,4 mrd tot € 4,1 mrd aan afboekingen. Uitgaande van de € 9 mrd gaat het hier om afboekingen van bijna 40% tot ruim 50%.

Deze waarderingen komen niet uit de lucht vallen. Zij zijn gebaseerd op transacties die door PropertyNL en PropertyEU systematisch worden gepubliceerd. Ze komen ook overeen met de waarnemingen van grote taxateurs in Nederland, zoals CBRE.

Een extra veeg krijgt SNS uit de pan over het eigen vastgoed. Dat staat nog in de boeken voor € 512 mln. Volgens Cushman & Wakefield zit de reële waarde echter tussen de € 185 mln en € 265 mln. De minister constateert dan ook dat de verliezen ‘substantieel hoger liggen dan de door SNS Property Finance ingeschatte additioneel te verwachten verliezen.’

Dit is een mooie manier van zeggen dat € 2 mrd aan luchtkastelen zijn verkocht door de bank met naar wij mogen aannemen de steun van de toezichthouder. Het is een slecht teken dat de toezichthouder zich niet bewust is over zulke verschillen van waardering op een portefeuille van € 9 mrd. Het huiswerk voor referentietransacties is niet op orde.

Bank en toezichthouder kunnen daar tegenin brengen dat de markt het ook niet precies weet, want er is bij SNS geen marktprijs tot stand gekomen. Er waren wel kopers in de markt, zoals CVC Capital, maar die eiste van de overheid zo veel garanties dat de minister toch koos voor nationalisatie. Dat is terecht omdat de kans immers anders aanwezig was dat de rekening alsnog bij de overheid terecht zou komen, terwijl de overheid weinig zeggenschap zou krijgen.

Voor de vastgoedmarkt betekent de nationalisatie van SNS Reaal eindelijk de gewenste rust. De gebrekkige kennis van de bank op vastgoedgebied in combinatie met de stress over een bankenrun, hing in 2012 steeds boven de markt. Dat maakte de bank aangeschoten wild in onroerend goed onderhandelingen die juist ‘ausdauer’ vereisen.

Daarom is in de herfst in PropertyNL een oproep geplaatst om snel een ‘badbank’ te creëren. Die snelheid heeft De Nederlandsche Bank niet aan de dag gelegd. Maar uiteindelijk creëert de nationalisatie nu de rust om na jaren van paniekvoetbal de portefeuille verstandig te saneren.

Dit is een verkorte versie van de nieuwsanalyse van hoofdredacteur Wabe van Enk die verschijnt in PropertyNL Magazine in februari.